Duel de communes
Saint-Estève ou Perpignan ?
Score Saint-Estève 3 — Perpignan 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Perpignan
3 à 3. Égalité 3 à 3. Perpignan est désignée vainqueur : plus d’habitants (~120 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Estève reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Saint-Estève | Perpignan |
|---|---|---|
| Habitants | 12 000 (~12 000) | 120 000 (~120 000) · mieux |
| Prix du neuf | 4 250 €/m² · mieux | 4 650 €/m² |
| Prix de l’ancien | 2 750 €/m² · mieux | 3 100 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 191 250 € · mieux | 209 250 € |
| Famille, 65 m² | 276 250 € · mieux | 302 250 € |
| Frais de notaire estimés | 4 781 € · mieux | 5 231 € |
| Rang dans le département | 3e sur 10 en Pyrénées-Orientales | 1re sur 10 en Pyrénées-Orientales · mieux |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Perpignan est désignée vainqueur : plus d’habitants (~120 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Estève reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m².
- Perpignan compte environ 108 000 habitants de plus que Saint-Estève. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Saint-Estève : A9, TGV Perpignan, TER vers Montpellier. À Perpignan : A9, TGV Perpignan, TER vers Montpellier.
- Emplois à suivre à Saint-Estève : Perpignan (administration, CHU), tourisme littoral (Canet, Argelès), frontière espagnole. À Perpignan : Perpignan (administration, CHU), tourisme littoral (Canet, Argelès), frontière espagnole.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 276 250 € à Saint-Estève, 302 250 € à Perpignan.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 4 781 € à Saint-Estève, 5 231 € à Perpignan, sur la base du 45 m².
- Saint-Estève gagne sur le prix. Perpignan coûte 18 000 € de plus sur 45 m².
- Saint-Estève : Agglomération perpignanaise.
- Perpignan : Pôle catalan : tickets mesurés, saisonnalité.
Les faits
Saint-Estève compte environ 12 000 habitants (Pyrénées-Orientales, 66). Perpignan en compte environ 120 000 (Pyrénées-Orientales, 66). Perpignan est donc plus peuplée d’environ 108 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 700 à 4 800 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Saint-Estève se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Saint-Estève, et Environ 4 200 à 5 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Perpignan se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Perpignan. Le milieu de fourchette est 4 250 €/m² contre 4 650 €/m² : environ 9 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 2 300 à 3 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Saint-Estève (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Saint-Estève, Environ 2 700 à 3 500 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Perpignan (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Perpignan.
Agglomération perpignanaise.
Pôle catalan : tickets mesurés, saisonnalité.
- Neuf · Saint-Estève4 250 €/m²
- Neuf · Perpignan4 650 €/m²
- Ancien · Saint-Estève2 750 €/m²
- Ancien · Perpignan3 100 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Saint-Estève~12 000 hab.
- Perpignan~120 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Saint-Estève, 45 m² × 4 250 €/m² ≈ 191 250 €. À Perpignan, 45 m² × 4 650 €/m² ≈ 209 250 €. Écart d’environ 18 000 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Saint-Estève et Perpignan partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 18 000 € (9 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Perpignan est désignée vainqueur : plus d’habitants (~120 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Estève reste moins chère d’environ 18 000 € sur 45 m². Saint-Estève reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Pôle catalan : tickets mesurés, saisonnalité.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 191 250 € à Saint-Estève, environ 209 250 € à Perpignan, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Saint-Estève et celle de Perpignan. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Perpignan, 3 à 3. Neuf : 4 250 €/m² à Saint-Estève, 4 650 €/m² à Perpignan. Sur 45 m², écart d’environ 18 000 €.