Duel de communes
Saint-Étienne ou Roanne ?
Score Saint-Étienne 3 — Roanne 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Saint-Étienne
3 à 3. Égalité 3 à 3. Saint-Étienne est désignée vainqueur : plus d’habitants (~174 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Roanne reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Saint-Étienne | Roanne |
|---|---|---|
| Habitants | 174 000 (~174 000) · mieux | 34 000 (~34 000) |
| Prix du neuf | 3 500 €/m² | 3 200 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 1 750 €/m² | 1 550 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 157 500 € | 144 000 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 227 500 € | 208 000 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 3 938 € | 3 600 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 10 en Loire · mieux | 3e sur 10 en Loire |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Saint-Étienne est désignée vainqueur : plus d’habitants (~174 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Roanne reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m².
- Saint-Étienne compte environ 140 000 habitants de plus que Roanne. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Saint-Étienne : tramway, A47 et A72, TER vers Lyon. À Roanne : A47 et A72, TER vers Lyon, tramway stéphanois, gare de Châteaucreux.
- Emplois à suivre à Saint-Étienne : Cité du design, Manufacture d’armes, CHU, siège historique de Casino. À Roanne : Saint-Étienne (Cité du design, Manufacture, CHU), Roanne (industrie), bassin de l’Ondaine.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 227 500 € à Saint-Étienne, 208 000 € à Roanne.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 3 938 € à Saint-Étienne, 3 600 € à Roanne, sur la base du 45 m².
- Roanne gagne sur le prix. Saint-Étienne coûte 13 500 € de plus sur 45 m².
- Saint-Étienne : Ancien décoté, copropriétés dégradées : vigilance extrême sur la vacance.
- Roanne : Nord Loire : marché local, volumes modérés.
Les faits
Saint-Étienne compte environ 174 000 habitants (Loire, 42). Roanne en compte environ 34 000 (Loire, 42). Saint-Étienne est donc plus peuplée d’environ 140 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 3 100 à 3 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Saint-Étienne se positionne en partie haute de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Saint-Étienne, et Environ 2 800 à 3 600 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Roanne se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Roanne. Le milieu de fourchette est 3 500 €/m² contre 3 200 €/m² : environ 9 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 1 500 à 2 000 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Saint-Étienne (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Saint-Étienne, Environ 1 300 à 1 800 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Roanne (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Roanne.
Tickets abordables : secteurs liquides et emploi local avant le rendement.
Nord Loire : marché local, volumes modérés.
- Neuf · Saint-Étienne3 500 €/m²
- Neuf · Roanne3 200 €/m²
- Ancien · Saint-Étienne1 750 €/m²
- Ancien · Roanne1 550 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Saint-Étienne~174 000 hab.
- Roanne~34 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Saint-Étienne, 45 m² × 3 500 €/m² ≈ 157 500 €. À Roanne, 45 m² × 3 200 €/m² ≈ 144 000 €. Écart d’environ 13 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Saint-Étienne et Roanne partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 13 500 € (9 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Saint-Étienne est désignée vainqueur : plus d’habitants (~174 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Roanne reste moins chère d’environ 13 500 € sur 45 m². Roanne reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Tickets abordables : secteurs liquides et emploi local avant le rendement.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 157 500 € à Saint-Étienne, environ 144 000 € à Roanne, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Saint-Étienne et celle de Roanne. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Saint-Étienne, 3 à 3. Neuf : 3 500 €/m² à Saint-Étienne, 3 200 €/m² à Roanne. Sur 45 m², écart d’environ 13 500 €.