Duel de communes
Strasbourg ou Illkirch-Graffenstaden ?
Score Strasbourg 3 — Illkirch-Graffenstaden 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Strasbourg
3 à 3. Égalité 3 à 3. Strasbourg est désignée vainqueur : plus d’habitants (~290 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Illkirch-Graffenstaden reste moins chère d’environ 11 250 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Strasbourg | Illkirch-Graffenstaden |
|---|---|---|
| Habitants | 290 000 (~290 000) · mieux | 27 000 (~27 000) |
| Prix du neuf | 5 050 €/m² | 4 800 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 3 900 €/m² | 3 700 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 227 250 € | 216 000 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 328 250 € | 312 000 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 5 681 € | 5 400 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 11 en Bas-Rhin · mieux | 3e sur 11 en Bas-Rhin |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Strasbourg est désignée vainqueur : plus d’habitants (~290 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Illkirch-Graffenstaden reste moins chère d’environ 11 250 € sur 45 m².
- Strasbourg compte environ 263 000 habitants de plus que Illkirch-Graffenstaden. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Strasbourg : tramways A à F, TER, TGV Est, liaison Strasbourg–Kehl. À Illkirch-Graffenstaden : tramways A à F, TER Alsace, TGV Est (Paris en 1 h 50), liaison Kehl–Strasbourg.
- Emplois à suivre à Strasbourg : Parlement européen, Conseil de l’Europe, universités, CHU et port autonome. À Illkirch-Graffenstaden : institutions européennes (Parlement, Conseil de l’Europe), universités, Illkirch (parc d’innovation), port autonome, frontière allemande.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 328 250 € à Strasbourg, 312 000 € à Illkirch-Graffenstaden.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 681 € à Strasbourg, 5 400 € à Illkirch-Graffenstaden, sur la base du 45 m².
- Illkirch-Graffenstaden gagne sur le prix. Strasbourg coûte 11 250 € de plus sur 45 m².
- Strasbourg : Tickets déjà élevés : le rendement locatif est plafonné par les loyers.
- Illkirch-Graffenstaden : Sud tram : campus, entreprises, très demandé pour habiter en famille.
Les faits
Strasbourg compte environ 290 000 habitants (Bas-Rhin, 67). Illkirch-Graffenstaden en compte environ 27 000 (Bas-Rhin, 67). Strasbourg est donc plus peuplée d’environ 263 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 200 à 5 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Presqu’île Malraux, Neudorf, Esplanade ; Eurométropole en cadence. à Strasbourg, et Environ 4 300 à 5 300 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Illkirch-Graffenstaden se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale. à Illkirch-Graffenstaden. Le milieu de fourchette est 5 050 €/m² contre 4 800 €/m² : environ 5 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 200 à 4 600 €/m² dans l’ancien : demande institutionnelle (UE) et étudiante, prime frontalière. à Strasbourg, Environ 3 200 à 4 200 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Illkirch-Graffenstaden (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente. à Illkirch-Graffenstaden.
Métropole rhénane : le choix se joue au quartier (Neudorf, Krutenau, Orangerie…), pas à la seule commune.
Sud tram : campus, entreprises, très demandé pour habiter en famille.
- Neuf · Strasbourg5 050 €/m²
- Neuf · Illkirch-Graffenstaden4 800 €/m²
- Ancien · Strasbourg3 900 €/m²
- Ancien · Illkirch-Graffenstaden3 700 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Strasbourg~290 000 hab.
- Illkirch-Graffenstaden~27 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Strasbourg, 45 m² × 5 050 €/m² ≈ 227 250 €. À Illkirch-Graffenstaden, 45 m² × 4 800 €/m² ≈ 216 000 €. Écart d’environ 11 250 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Strasbourg et Illkirch-Graffenstaden partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 11 250 € (5 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Strasbourg est désignée vainqueur : plus d’habitants (~290 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Illkirch-Graffenstaden reste moins chère d’environ 11 250 € sur 45 m². Illkirch-Graffenstaden reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Métropole rhénane : le choix se joue au quartier (Neudorf, Krutenau, Orangerie…), pas à la seule commune.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 227 250 € à Strasbourg, environ 216 000 € à Illkirch-Graffenstaden, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Strasbourg et celle de Illkirch-Graffenstaden. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Strasbourg, 3 à 3. Neuf : 5 050 €/m² à Strasbourg, 4 800 €/m² à Illkirch-Graffenstaden. Sur 45 m², écart d’environ 11 250 €.