Duel de communes
Toulouse ou Montpellier ?
Emploi aérospatial vs tension étudiante. Score Toulouse 6 — Montpellier 0.
Vainqueur
Toulouse
6 à 0. Toulouse gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 222 750 €, soit 13 500 € de moins qu’à Montpellier.
Comparaison
| Critère | Toulouse | Montpellier |
|---|---|---|
| Habitants | 500 000 (~500 000) · mieux | 300 000 (~300 000) |
| Prix du neuf | 4 950 €/m² · mieux | 5 250 €/m² |
| Prix de l’ancien | 3 750 €/m² · mieux | 3 750 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 222 750 € · mieux | 236 250 € |
| Famille, 65 m² | 321 750 € · mieux | 341 250 € |
| Frais de notaire estimés | 5 569 € · mieux | 5 906 € |
| Rang dans le département | 1re sur 13 en Haute-Garonne · mieux | 1re sur 10 en Hérault |
Arguments
- Toulouse gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 222 750 €, soit 13 500 € de moins qu’à Montpellier.
- Toulouse compte environ 200 000 habitants de plus que Montpellier. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Toulouse : métro A et B, tramways, TER, aéroport Toulouse-Blagnac. À Montpellier : tramway lignes 1 à 5, TGV Sud de France, aéroport Méditerranée.
- Emplois à suivre à Toulouse : Airbus, ATR, Thales Alenia Space, CNES, CHU et universités. À Montpellier : CHU, universités, Euromédecine, Port Marianne et Odysseum.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 321 750 € à Toulouse, 341 250 € à Montpellier.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 5 569 € à Toulouse, 5 906 € à Montpellier, sur la base du 45 m².
- Toulouse : Vous croyez à l’emploi local plus qu’au storytelling climatique.
- Toulouse : Dépendance à l’aéronautique ; ZAC multiples (Montaudran, Borderouge) à comparer.
- Montpellier : Stock neuf abondant : vigilance sur la revente dans les ZAC les plus denses.
Les faits
Toulouse compte environ 500 000 habitants (Haute-Garonne, 31). Montpellier en compte environ 300 000 (Hérault, 34). Toulouse est donc plus peuplée d’environ 200 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 4 200 à 5 700 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Matabiau, Montaudran-Aerospace, Borderouge : stock neuf important. à Toulouse, et Environ 4 400 à 6 100 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Port-Marianne, Ovalie, Parc Marianne : stock neuf abondant. à Montpellier. Le milieu de fourchette est 4 950 €/m² contre 5 250 €/m² : environ 6 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 000 à 4 500 €/m² dans l’ancien : marché ingénieurs/étudiants, revente liquide. à Toulouse, Environ 3 000 à 4 500 €/m² dans l’ancien : marché étudiant/RP, demande migratoire forte. à Montpellier.
Métropole dynamique : stock neuf, tension étudiante / actifs.
Croissance rapide : rythme des livraisons vs liquidité.
- Neuf · Toulouse4 950 €/m²
- Neuf · Montpellier5 250 €/m²
- Ancien · Toulouse3 750 €/m²
- Ancien · Montpellier3 750 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Toulouse~500 000 hab.
- Montpellier~300 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Toulouse, 45 m² × 4 950 €/m² ≈ 222 750 €. À Montpellier, 45 m² × 5 250 €/m² ≈ 236 250 €. Écart d’environ 13 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
L’Occitanie livre beaucoup de neuf. La bonne question n’est pas « quelle ville monte » mais laquelle absorbe encore vos loyers sans tsunami de livraisons. Le neuf de 45 m² coûte environ 13 500 € de plus à Montpellier (5 250 €/m²) qu’à Toulouse (4 950 €/m²).
La réponse
Toulouse gagne 6 points à 0. Le neuf y est moins cher : un 45 m² coûte environ 222 750 €, soit 13 500 € de moins qu’à Montpellier. En Occitanie, le risque n’est pas le manque de programmes : c’est l’excès. Choisissez la ville dont le locataire est le plus évident, puis rayez les ZAC trop chargées. Métropole dynamique : stock neuf, tension étudiante / actifs.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 222 750 € à Toulouse, environ 236 250 € à Montpellier, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Toulouse et celle de Montpellier. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Toulouse, 6 à 0. Neuf : 4 950 €/m² à Toulouse, 5 250 €/m² à Montpellier. Sur 45 m², écart d’environ 13 500 €.