Duel de communes
Versailles ou Saint-Germain-en-Laye ?
Score Versailles 3 — Saint-Germain-en-Laye 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Versailles
3 à 3. Égalité 3 à 3. Versailles est désignée vainqueur : plus d’habitants (~85 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Germain-en-Laye reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Versailles | Saint-Germain-en-Laye |
|---|---|---|
| Habitants | 85 000 (~85 000) · mieux | 45 000 (~45 000) |
| Prix du neuf | 8 750 €/m² | 8 250 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 7 500 €/m² | 7 100 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 393 750 € | 371 250 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 568 750 € | 536 250 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 9 844 € | 9 281 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 10 en Yvelines · mieux | 3e sur 10 en Yvelines |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Versailles est désignée vainqueur : plus d’habitants (~85 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Germain-en-Laye reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m².
- Versailles compte environ 40 000 habitants de plus que Saint-Germain-en-Laye. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Versailles : RER C, Transilien N et U, ligne 18 à terme, gares de Versailles-Chantiers et Rive Droite. À Saint-Germain-en-Laye : RER A et C, Transilien L, N, J et U, prolongement du RER E (Eole) vers Mantes-la-Jolie.
- Emplois à suivre à Versailles : préfecture des Yvelines, château de Versailles, administrations, Satory (défense). À Saint-Germain-en-Laye : Saint-Quentin-en-Yvelines, Vélizy-Villacoublay, Versailles (administration), Poissy (automobile).
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 568 750 € à Versailles, 536 250 € à Saint-Germain-en-Laye.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 9 844 € à Versailles, 9 281 € à Saint-Germain-en-Laye, sur la base du 45 m².
- Saint-Germain-en-Laye gagne sur le prix. Versailles coûte 22 500 € de plus sur 45 m².
- Versailles : Marché patrimonial : le neuf est rare, la liquidité forte mais le rendement faible.
- Saint-Germain-en-Laye : Pôle résidentiel premium : liquidité RP élevée, peu de volume VEFA.
Les faits
Versailles compte environ 85 000 habitants (Yvelines, 78). Saint-Germain-en-Laye en compte environ 45 000 (Yvelines, 78). Versailles est donc plus peuplée d’environ 40 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 7 500 à 10 000 €/m² en VEFA courante (hors parking) : neuf très rare (Satory, Pion) ; prime patrimoniale forte. à Versailles, et Environ 7 000 à 9 500 €/m² en VEFA courante (hors parking) : prime RER A + forêt ; offre VEFA très limitée. à Saint-Germain-en-Laye. Le milieu de fourchette est 8 750 €/m² contre 8 250 €/m² : environ 6 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 6 500 à 8 500 €/m² dans l’ancien : marché patrimonial, ticket parmi les plus élevés de grande couronne. à Versailles, Environ 6 000 à 8 200 €/m² dans l’ancien : marché résidentiel premium, peu de rotation. à Saint-Germain-en-Laye.
Marque territoriale forte : le neuf y reste rare et cher.
Pôle résidentiel premium : liquidité RP élevée, peu de volume VEFA.
- Neuf · Versailles8 750 €/m²
- Neuf · Saint-Germain-en-Laye8 250 €/m²
- Ancien · Versailles7 500 €/m²
- Ancien · Saint-Germain-en-Laye7 100 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Versailles~85 000 hab.
- Saint-Germain-en-Laye~45 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Versailles, 45 m² × 8 750 €/m² ≈ 393 750 €. À Saint-Germain-en-Laye, 45 m² × 8 250 €/m² ≈ 371 250 €. Écart d’environ 22 500 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Versailles et Saint-Germain-en-Laye partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 22 500 € (6 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Versailles est désignée vainqueur : plus d’habitants (~85 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Saint-Germain-en-Laye reste moins chère d’environ 22 500 € sur 45 m². Saint-Germain-en-Laye reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Marque territoriale forte : le neuf y reste rare et cher.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 393 750 € à Versailles, environ 371 250 € à Saint-Germain-en-Laye, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Versailles et celle de Saint-Germain-en-Laye. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Versailles, 3 à 3. Neuf : 8 750 €/m² à Versailles, 8 250 €/m² à Saint-Germain-en-Laye. Sur 45 m², écart d’environ 22 500 €.