Duel de communes
Montreuil ou Aubervilliers ?
Score Montreuil 3 — Aubervilliers 3, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Montreuil
3 à 3. Égalité 3 à 3. Montreuil est désignée vainqueur : plus d’habitants (~111 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Aubervilliers reste moins chère d’environ 60 750 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Montreuil | Aubervilliers |
|---|---|---|
| Habitants | 111 000 (~111 000) · mieux | 89 000 (~89 000) |
| Prix du neuf | 7 050 €/m² | 5 700 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 5 850 €/m² | 3 950 €/m² · mieux |
| Neuf de 45 m² | 317 250 € | 256 500 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 458 250 € | 370 500 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 7 931 € | 6 413 € · mieux |
| Rang dans le département | 2e sur 11 en Seine-Saint-Denis · mieux | 3e sur 11 en Seine-Saint-Denis |
Arguments
- Égalité 3 à 3. Montreuil est désignée vainqueur : plus d’habitants (~111 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Aubervilliers reste moins chère d’environ 60 750 € sur 45 m².
- Montreuil compte environ 22 000 habitants de plus que Aubervilliers. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Montreuil : métro 9, métro 11 prolongé, tramway T1. À Aubervilliers : métro 1, 4, 7, 8, 9, 11, 12, 13 et 14, RER B, D et E, tramways, lignes 15, 16 et 17 du Grand Paris Express à terme.
- Emplois à suivre à Montreuil : pôles tertiaire et multimédia de Croix-de-Chavaux et du Bas-Montreuil, proximité de Paris est. À Aubervilliers : Plaine Saint-Denis (tertiaire, médias), Roissy–Le Bourget (logistique, aéroportuaire), Village olympique reconverti.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 458 250 € à Montreuil, 370 500 € à Aubervilliers.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 7 931 € à Montreuil, 6 413 € à Aubervilliers, sur la base du 45 m².
- Aubervilliers gagne sur le prix. Montreuil coûte 60 750 € de plus sur 45 m².
- Montreuil : Prime Paris est forte : surveiller la saturation des programmes autour des gares.
- Aubervilliers : Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel.
Les faits
Montreuil compte environ 111 000 habitants (Seine-Saint-Denis, 93). Aubervilliers en compte environ 89 000 (Seine-Saint-Denis, 93). Montreuil est donc plus peuplée d’environ 22 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 6 200 à 7 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Bas-Montreuil et Croix-de-Chavaux : prime Paris proche, métro ligne 9 puis prolongement ligne 11. à Montreuil, et Environ 5 000 à 6 400 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Fort Plaine, Canal : prime métro 12 / RER B, avec offre abondante. à Aubervilliers. Le milieu de fourchette est 7 050 €/m² contre 5 700 €/m² : environ 24 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 5 200 à 6 500 €/m² dans l’ancien : marché RP très demandé, tickets proches de Paris est. à Montreuil, Environ 3 400 à 4 500 €/m² dans l’ancien : marché en rattrapage, forte dispersion de qualité. à Aubervilliers.
Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative.
Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel.
- Neuf · Montreuil7 050 €/m²
- Neuf · Aubervilliers5 700 €/m²
- Ancien · Montreuil5 850 €/m²
- Ancien · Aubervilliers3 950 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Montreuil~111 000 hab.
- Aubervilliers~89 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Montreuil, 45 m² × 7 050 €/m² ≈ 317 250 €. À Aubervilliers, 45 m² × 5 700 €/m² ≈ 256 500 €. Écart d’environ 60 750 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Montreuil et Aubervilliers partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 60 750 € (24 %).
La réponse
Égalité 3 à 3. Montreuil est désignée vainqueur : plus d’habitants (~111 000), donc plus de services et une revente en général plus simple. Aubervilliers reste moins chère d’environ 60 750 € sur 45 m². Aubervilliers reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 317 250 € à Montreuil, environ 256 500 € à Aubervilliers, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Montreuil et celle de Aubervilliers. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Montreuil, 3 à 3. Neuf : 7 050 €/m² à Montreuil, 5 700 €/m² à Aubervilliers. Sur 45 m², écart d’environ 60 750 €.