Guide ville
Habiter à Aubervilliers - Immobilier neuf
Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel. ~89 000 habitants, ville moyenne dense. Lecture issue de la Seine-Saint-Denis et du cadre de l'Île-de-France. Lecture pour y vivre : trajet, écoles, budget et revente.
Tableau de bord territorial
Qu’est-ce que je dois savoir avant de choisir d’habiter ici ?
Fiche Aubervilliers : données au 19 octobre 2026. Prix, trajets, services, quartiers et programmes pour décider.
Ancien (DVF)
3 463 €/m²
100 ventes / 12 mois
Neuf (fourchette)
5 000 – 6 400 €/m²
Ancien éditorial : 3 400 – 4 500 €/m²
Évolution & scénarios
Tendance trimestrielle DVF : +2.0 % Les scénarios futurs (Habiter Score ci-dessous) sont distincts de l’historique DVF.
Source : indicatif.
Trajets & emploi
- Desserte : Bus, tram, train ou voiture : à vérifier depuis chez vous.
- Bassins : Emplois du coin à mettre en face de votre projet.
- À Aubervilliers, le bon logement est celui qui reste simple au quotidien.
Cadre de vie
- Écoles et collèges : à vérifier via l’annuaire de l’Éducation nationale et une visite de secteur.
- Santé : médecins, pharmacies et hôpitaux du bassin : distances réelles à chronométrer.
- Commerces : densité du centre vs périphérie : un critère de cadre de vie et de revente.
- À Aubervilliers, vérifiez ce qui est à pied : boulangerie, école, médecin. C’est le confort de tous les jours.
À qui cette ville convient
- Famille (écoles + trajets + extérieur)
- Actif navetteur (desserte ferroviaire / métro)
- Primo-accédant (ticket et VEFA du secteur)
- Retraité ou télétravailleur (cadre de vie, services de proximité)
Quartiers à comparer
Chaque quartier a une note de qualité de vie, de A+ à E. La fiche détaille ensuite services, trajets et prix.
Programmes neufs et logements à Aubervilliers : comparez sur la carte et le catalogue.
Voir sur la carteProgrammesGuide parent : Où habiter en Seine-Saint-Denis : Comparer avec les autres villes du département
Manifeste de la ville
Quelle vie voulez-vous à Aubervilliers ? Aubervilliers (~89 000 hab., ville moyenne dense) aide à répondre mieux qu’une moyenne de la Seine-Saint-Denis. Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel.
Aubervilliers arrive troisième du classement de la Seine-Saint-Denis avec 79 % de la population de Saint-Denis (~113 000 hab.) : elle se lit comme pôle secondaire plutôt que comme un marché autonome. Voisines à comparer : Saint-Denis (~113 000 hab.), Montreuil (~111 000 hab.), Aulnay-sous-Bois (~87 000 hab.), Drancy (~71 000 hab.), Noisy-le-Grand (~70 000 hab.), Pantin (~61 929 hab.), Le Blanc-Mesnil (~58 000 hab.), Épinay-sur-Seine (~55 000 hab.), Bondy (~54 000 hab.), Sevran (~51 000 hab.).
Avec ~89 000 habitants, Aubervilliers est une ville moyenne dense : services complets et bassin d’emploi propre, mais des quartiers très contrastés. La moyenne communale DVF cache des écarts de plusieurs centaines d’euros/m² entre centre, gares et franges.
Ordres de prix : environ 5 000–6 400 €/m² pour un logement neuf, et 3 400–4 500 €/m² pour un ancien (d’après les références locales). En Île-de-France, le neuf tourne souvent autour de 5 000 à 12 000 €/m² : ici, c’est le quartier et le trajet qui font la différence.
À Aubervilliers, vérifiez ce qui est à pied : boulangerie, école, médecin. C’est le confort de tous les jours. Résidence principale pour familles sensibles au ticket ; investissement possible si la desserte est livrée et la demande étudiante / jeunes actifs avérée. Regardez le quartier, pas seulement le lien avec la grande ville voisine. Si vous visez un prêt à taux zéro (PTZ), vérifiez la zone de la commune et vos revenus.
Population
~89 000
ville moyenne dense
Rang dans le département
3ᵉ / 11
Seine-Saint-Denis (93) · 11 % du top 5
Rôle
Pôle secondaire
lecture Habiter Ici
Prix du neuf
5 000–6 400 €/m²
indicatif local
Cadre de vie & climat
Cadre de vie à Aubervilliers : services complets et quartiers très contrastés, entre centre dense et franges résidentielles. Climat océanique dégradé en Seine-Saint-Denis : hivers frais mais rarement rudes, étés tempérés avec des pics caniculaires de plus en plus fréquents, pluies réparties sur l’année sans vraie saison sèche.
À Aubervilliers, le climat suit le profil de la Seine-Saint-Denis : repère macro Île-de-France : ensoleillement ~1 600–1 800 h/an. Météo-France, ordres de grandeur : de l’ordre de 1 650 à 1 900 heures d’ensoleillement par an et 600 à 750 mm de précipitations sur l’essentiel du territoire de la Seine-Saint-Denis. Le gradient interne est faible ; ce sont les microclimats urbains (îlot de chaleur, vallées, plateaux) qui font l’écart d’un quartier à l’autre.
À Aubervilliers, le stationnement et l’accès en voiture ou à vélo font souvent la différence au quotidien. Côté déplacements : métro, tramway, RER et, bientôt, Grand Paris Express : maillage en cours de densification.
Comparez aussi les communes voisines du catalogue (Saint-Denis, Montreuil, Aulnay-sous-Bois, Drancy, Noisy-le-Grand, Pantin) : souvent un meilleur rapport cadre de vie / prix que le seul centre d’Aubervilliers.
Pour un acheteur, la question n’est plus « combien de soleil ? » mais « quelle température intérieure en août ? ». Orientation, protections solaires, inertie et ventilation traversante comptent davantage que la moyenne annuelle publiée. RE2020 : l’indicateur de confort d’été (Icc) et la sobriété carbone sont devenus des arguments de revente face à un ancien énergivore, à condition de les faire figurer dans la notice.
Ensoleillement
~1 650–1 900 h/an
Météo-France, ordre de grandeur · repère Île-de-France : ~1 600–1 800 h/an
Précipitations
~600–750 mm/an
régime océanique dégradé
Hiver
frais, peu de neige
gel ponctuel
Été
chaleurs ponctuelles
canicules en hausse, îlot de chaleur urbain
- Vérifier le confort d’été (orientation, volets, traversant) avant le niveau de finition affiché.
- Les parcs, berges et lisières forestières font la différence entre deux quartiers de même prix.
- À Aubervilliers, demandez la date de livraison et les immeubles voisins en construction.
- Comparez un neuf bien isolé à un ancien du même quartier : charges, étiquette énergie, travaux à prévoir.
- Ouvrez aussi Saint-Denis, Montreuil, Aulnay-sous-Bois sur la carte : villes moyennes du même département.
Guides de quartiers
Chaque quartier est noté de A+ à E selon la qualité de vie. La fiche détaille ensuite services à pied, trajets, ambiance et prix du secteur.
Économie & emploi
Emploi et bassins autour d’Aubervilliers. Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel.
Le bassin d’emploi d’Aubervilliers se joue à l’échelle de la petite couronne : Paris, pôles tertiaires voisins et logistique.
Villes voisines à comparer : Saint-Denis (~113 000 hab.), Montreuil (~111 000 hab.), Aulnay-sous-Bois (~87 000 hab.), Drancy (~71 000 hab.), Noisy-le-Grand (~70 000 hab.), Pantin (~61 929 hab.), Le Blanc-Mesnil (~58 000 hab.), Épinay-sur-Seine (~55 000 hab.), Bondy (~54 000 hab.), Sevran (~51 000 hab.). Les emplois utiles ne s’arrêtent pas à la limite de Aubervilliers.
Question simple : où travaillent les habitants d’Aubervilliers : dans la ville, dans l’agglo, ou plus loin ? Si tout le monde fait la navette, la location dépend surtout des emplois voisins.
Bassins à cinq ans
01
Aubervilliers
~89 000 hab. (ville moyenne dense) : Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel.02
Saint-Denis
~113 000 hab. : Transformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle.03
Montreuil
~111 000 hab. : Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative.04
Aulnay-sous-Bois
~87 000 hab. : Nord-est dense : tickets plus bas, juger RER B et emploi.05
Drancy
~71 000 hab. : Petite couronne : liquidité sectorielle, éviter le storytelling de programme.
Points forts & points faibles
Forces et faiblesses : Aubervilliers (93, pôle secondaire). Même grille que le guide Île-de-France, tranchée à la commune : Aubervilliers se juge contre Aulnay-sous-Bois et les autres communes du top 5.
| Critère | Point fort | Point faible |
|---|---|---|
| Accessibilité | Métro, tramway, RER et, bientôt, Grand Paris Express : maillage en cours de densification. Repères : métro 1, 4, 7, 8, 9, 11, 12, 13 et 14, RER B, D et E, tramways, lignes 15, 16 et 17 du Grand Paris Express à terme. | Retards de chantier sur certains tronçons ; coupures urbaines (autoroutes, faisceaux ferrés) qui isolent des quartiers. Si la liaison vers Saint-Denis devient moins pratique, Aubervilliers se revend plus lentement. |
| Tension immobilière | Forte demande RP et locative, proximité de Paris, rattrapage de prix. Ordre de grandeur 5 000–6 400 €/m² en neuf et 3 400–4 500 €/m² dans l’ancien à Aubervilliers. | Dispersion forte d’une commune à l’autre : la moyenne départementale n’a pas de sens opérationnel. Sans le dynamisme de Saint-Denis, Aubervilliers a moins d’acheteurs. Le prix doit rester raisonnable. Retards de chantier du Grand Paris Express (lignes 16 et 17) : ne pas escompter une prime avant la mise en service effective. |
| Cadre de vie | Parcs, canaux et grandes opérations de requalification ; vie de quartier dense. À Aubervilliers : services complets et quartiers très contrastés, entre centre dense et franges résidentielles. | Bruit, pollution de voirie, inégalités de qualité d’un quartier à l’autre. Les quartiers d’Aubervilliers sont très différents : calme, commerces et prix ne se ressemblent pas. |
| Climat / environnement | Hivers relativement doux, peu d’aléa neige structurel ; chauffage moins pénalisant qu’à l’est ou en montagne. Repère Île-de-France : ensoleillement ~1 600–1 800 h/an. | Vagues de chaleur urbaines et logements anciens mal isolés : le confort d’été devient un critère de revente. À Aubervilliers, l’îlot de chaleur urbain se vérifie à l’étage, à l’orientation et à la proximité d’un parc. |
| Emploi | Logistique, tertiaire, santé, enseignement supérieur, événementiel ; pôles d’emploi à portée de métro. Bassin à suivre : Plaine Saint-Denis (tertiaire, médias), Roissy–Le Bourget (logistique, aéroportuaire), Village olympique reconverti. | Écart entre emplois locaux et profils des habitants ; dépendance à Paris pour les postes qualifiés. L’emploi local existe, mais les postes plus qualifiés sont souvent à Saint-Denis. |
Analyse du marché immobilier
Acheter dans le neuf à Aubervilliers. Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel. Comptez plutôt 5 000–6 400 €/m² pour un neuf et 3 400–4 500 €/m² pour un ancien (repères locaux). Affinez toujours au quartier : deux rues voisines peuvent être très différentes.
Neuf (VEFA)
Environ 5 000 à 6 400 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Fort Plaine, Canal : prime métro 12 / RER B, avec offre abondante.
Ancien
Environ 3 400 à 4 500 €/m² dans l’ancien : marché en rattrapage, forte dispersion de qualité.
Typologie d'acheteurs
- Primo-accédants et familles chassés de Paris, sensibles au ticket et à la distance à un métro.
- Investisseurs ciblant la tension étudiante et jeunes actifs autour des nouvelles gares.
- Personnes qui veulent y habiter à Aubervilliers : elles regardent surtout ce qu’il reste après le prix, le trajet et les charges : et le prêt à taux zéro (PTZ) si elles y ont droit.
- Investisseurs : seulement s’il y a vraiment des locataires (salariés d’un employeur ou d’une ville voisine) : pas seulement parce que le prix est bas.
- Personnes qui viennent de Île-de-France ou d’une autre grande ville : elles comparent surtout le prix d’achat et le temps pour aller travailler.
- À Aubervilliers, le stationnement et l’accès en voiture ou à vélo font souvent la différence au quotidien.
Où chercher une opportunité
- Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel.
- Quartiers situés à moins de 10 minutes à pied d’une future gare, avant la mise en service.
- Comparer avec Aulnay-sous-Bois (~87 000 hab.) : même trajet et mêmes emplois pour un prix plus bas : ou l’inverse si la revente y est plus facile.
- Imaginez la revente : combien de temps pour vendre ici, qui achètera, et combien de logements neufs arrivent la même année à Aubervilliers.
- Dans le neuf, les frais de notaire sont souvent autour de 2–3 % du prix, contre 7–8 % dans l’ancien : cela aide le budget, sans garantir une plus-value.
- Avant de réserver à Aubervilliers, lisez les charges, le parking et la date de livraison.
Prix indicatifs 2024–2026 (notaires, ventes réelles, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas une estimation de votre bien, ni un conseil personnalisé : chaque logement se juge sur place.
Réponses pour acheter
En une phrase : habiter à Aubervilliers
Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel.
Aubervilliers compte environ ~89 000 habitants (Seine-Saint-Denis). La bonne question n’est pas « est-ce une bonne ville ? » mais « est-ce une bonne ville POUR votre quotidien ? » : trajet, école, budget, et possibilité de revendre plus tard.
Acheter pour y vivre à Aubervilliers
À Aubervilliers, vérifiez ce qui est à pied : boulangerie, école, médecin. C’est le confort de tous les jours.
Le neuf apporte souvent une meilleure isolation et moins de travaux surprise. En échange : un délai de livraison, et un prix au m² souvent plus haut que l’ancien à rénover.
- Demandez les charges mensuelles et le parking.
- Vérifiez le bruit d’une rocade, d’une voie ferrée ou d’un chantier.
- Gardez un plan B si votre travail ou votre famille change.
- Listez deux ou trois quartiers, pas seulement le centre.
Neuf ou ancien : comment trancher simplement
L’ancien peut coûter moins cher à l’achat, mais prévoir un budget travaux (surtout énergie). Un mauvais DPE, c’est souvent des factures et une revente plus difficile demain.
Le neuf coûte souvent plus cher à l’entrée, mais vous savez mieux ce que vous achetez. Comparez toujours : prix neuf + frais vs prix ancien + travaux + déménagement provisoire.
Ce qu’il vaut mieux éviter à Aubervilliers
Acheter uniquement parce que le prix au m² est « moins cher que la moyenne » du département. Un prix bas sans emploi, sans transports ni services, se paie souvent à la revente.
Signer trop vite sur un plan sans avoir marché dans la rue. Une belle image ne dit rien du bruit, des commerces ni des voisins.
- Ignorer le calendrier de livraison et les appels de fonds.
- Sous-estimer le bruit (rocade, aéroport, chantier voisin).
- Oublier le plan B si votre travail change dans 4 ans.
Questions utiles à Aubervilliers
Posez-vous ces questions avant de réserver. Si deux réponses vous gênent, prenez le temps.
- Pouvez-vous faire les courses et l’école sans voiture, si c’est ce que vous voulez ?
- Les charges de l’immeuble neuf sont-elles claires (ascenseur, chauffage, parking) ?
- Le prix demandé est-il proche des ventes récentes du même type de logement ?
- Le calendrier de travaux et de livraison vous convient-il ?
- Le quartier choisi est-il calme, ou seulement le centre en photo ?
Si vous débutez dans l’immobilier : les mots utiles
Pas besoin d’être expert. Voici le minimum pour lire une annonce sans se perdre.
- Achat sur plan : vous achetez avant ou pendant la construction. Vous payez par étapes.
- Prix d’entrée : le montant total à prévoir (pas seulement le « à partir de »).
- Frais de notaire : souvent environ 2–3 % dans le neuf, contre 7–8 % dans l’ancien.
- Charges : ce que vous payez chaque mois pour l’immeuble (ascenseur, parties communes, etc.).
- Facilité à revendre : une ville « facile » = beaucoup d’acheteurs potentiels.
- Assez de locataires : y a-t-il assez de monde pour le type de logement que vous visez ?
Comparer Aubervilliers à Saint-Denis, Montreuil, Aulnay-sous-Bois
Même département, expériences différentes. Ouvrez aussi les pages de Saint-Denis, Montreuil, Aulnay-sous-Bois et posez la même grille : trajet, écoles, prix, revente.
La ville la plus peuplée n’est pas toujours la plus agréable à vivre. Votre contrainte (budget, école, trajet) désigne le vainqueur.
Et après ?
Croisez cette lecture avec la carte Habiter Ici pour voir les programmes neufs réellement disponibles à Aubervilliers. Puis descendez au département Seine-Saint-Denis pour comparer d’autres communes.
Si vous achetez pour la première fois, lisez aussi nos guides « acheter sur plan », frais de notaire et aide à l’achat : en langage simple.
Comparateur
Où habiter ici ? Battle de villes
Même département (Seine-Saint-Denis) : deux lectures
Aubervilliers ou Saint-Denis ?
Aubervilliers (~89 000 hab.) et Saint-Denis (~113 000 hab.) partagent le 93, pas la même thèse. Comparez qui loue, qui rachète, et le trajet réel : pas seulement le prix au m².
VSAlternative
AubervilliersLiquidité · moyenTension · moyenTicket · plus accessiblePlaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel.
- Population ~89 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Comparer le trajet vers Saint-Denis aux heures de pointe, pas la distance à vol d’oiseau.
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous acceptez une audience plus étroite à Aubervilliers contre un ticket potentiellement plus lisible.
Voir la page AubervilliersPôle
Saint-DenisLiquidité · élevéTension · élevéTicket · ticket élevéTransformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle.
- Population ~113 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Souvent plus de services, plus de concurrence VEFA, et une revente plus facile si le bien est standard (T2/T3 desservi).
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous voulez la liquidité du pôle Saint-Denis, même si le ticket est plus haut.
Voir la page Saint-DenisArbitrage Habiter Ici : Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel. Transformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle. La ville la plus peuplée n’est pas automatiquement la plus rentable : c’est souvent la plus liquide.
Même département (Seine-Saint-Denis) : deux lectures
Aubervilliers ou Montreuil ?
Aubervilliers (~89 000 hab.) et Montreuil (~111 000 hab.) partagent le 93, pas la même thèse. Comparez qui loue, qui rachète, et le trajet réel : pas seulement le prix au m².
VSAlternative
AubervilliersLiquidité · moyenTension · moyenTicket · plus accessiblePlaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel.
- Population ~89 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Comparer le trajet vers Saint-Denis aux heures de pointe, pas la distance à vol d’oiseau.
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous acceptez une audience plus étroite à Aubervilliers contre un ticket potentiellement plus lisible.
Voir la page AubervilliersPôle
MontreuilLiquidité · élevéTension · élevéTicket · ticket élevéDemande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative.
- Population ~111 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Souvent plus de services, plus de concurrence VEFA, et une revente plus facile si le bien est standard (T2/T3 desservi).
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous voulez la liquidité du pôle Montreuil, même si le ticket est plus haut.
Voir la page MontreuilArbitrage Habiter Ici : Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel. Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative. La ville la plus peuplée n’est pas automatiquement la plus rentable : c’est souvent la plus liquide.
