Duel de communes
Saint-Denis ou Aubervilliers ?
Score Saint-Denis 4 — Aubervilliers 2, sur le prix, les habitants et un logement type.
Vainqueur
Saint-Denis
4 à 2. Saint-Denis gagne 4 points à 2. Elle est plus peuplée (~113 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 9 000 € sur 45 m².
Comparaison
| Critère | Saint-Denis | Aubervilliers |
|---|---|---|
| Habitants | 113 000 (~113 000) · mieux | 89 000 (~89 000) |
| Prix du neuf | 5 900 €/m² | 5 700 €/m² · mieux |
| Prix de l’ancien | 3 950 €/m² · mieux | 3 950 €/m² |
| Neuf de 45 m² | 265 500 € | 256 500 € · mieux |
| Famille, 65 m² | 383 500 € | 370 500 € · mieux |
| Frais de notaire estimés | 6 638 € | 6 413 € · mieux |
| Rang dans le département | 1re sur 11 en Seine-Saint-Denis · mieux | 3e sur 11 en Seine-Saint-Denis |
Arguments
- Saint-Denis gagne 4 points à 2. Elle est plus peuplée (~113 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 9 000 € sur 45 m².
- Saint-Denis compte environ 24 000 habitants de plus que Aubervilliers. Plus de monde, en général plus d’écoles, de médecins et d’acheteurs le jour où l’on revend.
- Transports à Saint-Denis : métro 13 et 14 (Pleyel), RER B et D, tramways T1, T5 et T8, lignes 15, 16 et 17 à terme. À Aubervilliers : métro 1, 4, 7, 8, 9, 11, 12, 13 et 14, RER B, D et E, tramways, lignes 15, 16 et 17 du Grand Paris Express à terme.
- Emplois à suivre à Saint-Denis : Plaine Saint-Denis, Stade de France, université Paris 8, SNCF et Orange. À Aubervilliers : Plaine Saint-Denis (tertiaire, médias), Roissy–Le Bourget (logistique, aéroportuaire), Village olympique reconverti.
- Un logement familial de 65 m² dans le neuf : environ 383 500 € à Saint-Denis, 370 500 € à Aubervilliers.
- Frais de notaire souvent autour de 2,5 % dans le neuf : environ 6 638 € à Saint-Denis, 6 413 € à Aubervilliers, sur la base du 45 m².
- Aubervilliers gagne sur le prix. Saint-Denis coûte 9 000 € de plus sur 45 m².
- Saint-Denis : Grand Paris Express : la prime dépend de la livraison effective des lignes 16 et 17.
- Aubervilliers : Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel.
Les faits
Saint-Denis compte environ 113 000 habitants (Seine-Saint-Denis, 93). Aubervilliers en compte environ 89 000 (Seine-Saint-Denis, 93). Saint-Denis est donc plus peuplée d’environ 24 000 habitants.
Dans le neuf, l’ordre de grandeur est Environ 5 000 à 6 800 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Pleyel, Confluence, Village olympique reconverti : forte prime de transformation, risque d’offre abondante. à Saint-Denis, et Environ 5 000 à 6 400 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Fort Plaine, Canal : prime métro 12 / RER B, avec offre abondante. à Aubervilliers. Le milieu de fourchette est 5 900 €/m² contre 5 700 €/m² : environ 4 % d’écart.
Dans l’ancien : Environ 3 300 à 4 600 €/m² dans l’ancien : grand écart entre centre ancien et quartiers rénovés. à Saint-Denis, Environ 3 400 à 4 500 €/m² dans l’ancien : marché en rattrapage, forte dispersion de qualité. à Aubervilliers.
Transformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle.
Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel.
- Neuf · Saint-Denis5 900 €/m²
- Neuf · Aubervilliers5 700 €/m²
- Ancien · Saint-Denis3 950 €/m²
- Ancien · Aubervilliers3 950 €/m²
Ordres de grandeur 2024–2026 (notaires, ventes, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas le prix de votre logement.
- Saint-Denis~113 000 hab.
- Aubervilliers~89 000 hab.
Exemple chiffré : un logement neuf de 45 m²
À Saint-Denis, 45 m² × 5 900 €/m² ≈ 265 500 €. À Aubervilliers, 45 m² × 5 700 €/m² ≈ 256 500 €. Écart d’environ 9 000 €, hors frais de notaire, parking et travaux.
Le problème
Saint-Denis et Aubervilliers partagent la région, pas le même prix ni le même nombre d’habitants. L’écart sur 45 m² de neuf est d’environ 9 000 € (4 %).
La réponse
Saint-Denis gagne 4 points à 2. Elle est plus peuplée (~113 000 hab.), donc plus simple pour les commerces, l’école et la revente, même si le neuf y est plus haut de 9 000 € sur 45 m². Aubervilliers reste le bon choix si votre priorité est seulement le prix le plus bas, et que le quotidien y tient. Transformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle.
Quoi faire
- Notez le budget total pour un 45 m² : environ 265 500 € à Saint-Denis, environ 256 500 € à Aubervilliers, avant frais de notaire et parking.
- Ouvrez la fiche de Saint-Denis et celle de Aubervilliers. Comparez deux quartiers, pas seulement le nom de la ville.
- Ajoutez charges, taxe foncière et, si vous louez, un mois sans locataire. Le prix au m² ne paie pas ces postes.
- Gardez la ville qui tient encore si votre travail ou votre famille change dans quelques années.
À retenir
Vainqueur : Saint-Denis, 4 à 2. Neuf : 5 900 €/m² à Saint-Denis, 5 700 €/m² à Aubervilliers. Sur 45 m², écart d’environ 9 000 €.