Guide départemental
Habiter à Gers - Immobilier neuf
Marché rural gascon : RP et tourisme. Auch (~22 000 hab.) donne le ton. Les autres villes du 32 se comparent surtout par le budget mensuel et les services. Lecture issue d'Occitanie. Lecture pour y vivre : trajet, écoles, budget et revente.
Guide parent : Où habiter en Occitanie : Remonter à l’analyse régionale
Jusqu’à 10 villes pour comparer : Gers
Manifeste du département
Le Gers (32) n’est pas une moyenne d'Occitanie. Marché rural gascon : RP et tourisme. Les 10 plus grandes communes cumulent environ 61 700 habitants (INSEE, ordre de grandeur).
Aucune commune ne dépasse ~22 000 habitants (Auch) : du Gers est un territoire de bourgs-centres où le marché se lit commune par commune, avec peu de transactions DVF par an et donc des médianes volatiles. L'Isle-Jourdain, Condom, Fleurance, Eauze, Lectoure, Mirande, Samatan, Nogaro, Mauvezin se comparent à Auch en services (santé, collèges, commerces), pas en prix moyen.
En pratique : le guide Occitanie donne une idée des prix du neuf (vers 3 800 à 6 000 €/m²) et de l’ancien (vers 2 000 à 5 000 €/m²). Le Gers se situe plutôt près de 2 800–4 000 €/m² pour un logement neuf, et 1 300–2 400 €/m² pour un logement ancien. Ce sont des ordres de grandeur : le prix exact dépend du quartier. L’écart avec la région s’explique surtout au faible nombre de transactions et à la vacance.
Deux villes, deux réalités : Auch : Préfecture : tickets bas. Plus loin dans le classement, Mauvezin (~2 000 hab.) : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Mauvezin, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m². Habiter dans le même département ne veut donc pas dire le même projet d’achat.
Dans le Gers, la taxe foncière et les charges changent d’une commune à l’autre. Mettez-les dans le budget. Peu de ventes, et parfois des logements vides. Vérifiez l’emploi, le médecin et l’école avant le prix. Y vivre et y louer ne se jugent pas de la même façon dans le Gers.
Population
~62 k
10 premières communes cumulées
Pôle principal
Auch
~22 000 hab. · petite ville structurante
Poids du pôle
36 % du top 5
territoire de bourgs
Prix du neuf
2 800–4 000 €/m²
indicatif 2024–2026
Cadre de vie & climat
Climat aquitain et pyrénéen sous influence méditerranéenne dans le Gers : hivers doux, étés chauds et orageux, vent d’autan selon les couloirs, ensoleillement généreux.
Météo-France, ordres de grandeur : de l’ordre de 2 000 à 2 200 heures d’ensoleillement par an et 600 à 800 mm de précipitations en plaine, davantage sur les piémonts. Les étés sont de plus en plus chauds et secs, avec des épisodes orageux violents qui sollicitent les réseaux d’eaux pluviales.
Repère macro du guide Occitanie : ensoleillement voir guide régional, précipitations voir guide régional. Dans le Gers, la recalibration est locale : Auch (petite ville structurante) et Mauvezin (commune secondaire du top départemental) n’offrent pas les mêmes services : écoles, santé, commerces : et le trajet porte-à-porte vers l’emploi fait l’essentiel de l’expérience quotidienne.
Le climat soutient l’attractivité résidentielle (retraités, télétravailleurs, actifs toulousains), mais impose de regarder le confort d’été et le risque de retrait-gonflement des argiles. Un terrain bon marché peut cacher des fondations plus chères ou une assurance renchérie. RE2020 : le confort d’été et la gestion des eaux pluviales sont à vérifier en priorité ; les gains de chauffage sont plus modestes qu’à l’est.
Ensoleillement
~2 000–2 200 h/an
Météo-France, plaine
Précipitations
~600–800 mm/an
plus élevées sur les piémonts
Hiver
doux
gel possible hors plaine
Été
chaud, orageux
sécheresses, argiles
- Argiles gonflantes : vérifier étude de sol G1/G2 et coût d’assurance avant d’acheter sur plan.
- Confort d’été et protections solaires : priorité sur le niveau de finition.
- L’autan et les orages d’été sollicitent les équipements extérieurs : balcons, stores, végétalisation.
- Auch : point de référence services et densité : les satellites se jugent en temps de trajet réel.
- Comparez les charges d’un logement neuf bien isolé (norme RE2020) à un ancien énergivore du même secteur dans le Gers : l’écart se voit sur la facture chaque année.
Économie & emploi
Économie du Gers : agriculture, industrie agroalimentaire, services publics et PME ; peu d’emplois créés, démographie fragile et marché immobilier local, peu spéculatif.
L’emploi est dispersé et dominé par les services publics, la santé, le commerce et quelques entreprises de taille moyenne ; la population vieillit et la vacance progresse hors du chef-lieu. Pôles d’emploi à suivre : Auch (~22 000 hab.), L'Isle-Jourdain (~9 000 hab.), Condom (~7 000 hab.), Fleurance (~6 000 hab.), Eauze (~4 000 hab.), Lectoure (~3 700 hab.), Mirande (~3 500 hab.), Samatan (~2 500 hab.), Nogaro (~2 000 hab.), Mauvezin (~2 000 hab.).
Les tickets sont bas, mais la liquidité l’est aussi : la revente se compte en mois voire en années, et le neuf y est rare. Le risque principal est de porter un bien dans un territoire en déprise.
Beaucoup de gens habitent dans le Gers et travaillent ailleurs : ou l’inverse. Auch concentre souvent les emplois les plus qualifiés ; L'Isle-Jourdain, Condom, Fleurance, Eauze, Lectoure, Mirande, Samatan, Nogaro, Mauvezin ont chacune leur bassin. Une ville « moins chère » mal reliée aux emplois peut être difficile à revendre.
Bassins à cinq ans
01
Auch
~22 000 hab. (petite ville structurante) : Préfecture : tickets bas.02
L'Isle-Jourdain
~9 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Est : attraction toulousaine.03
Condom
~7 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Nord.04
Fleurance
~6 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Centre.05
Eauze
~4 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Eauze, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².06
Lectoure
~3 700 hab. (commune secondaire du top départemental) : Volumes faibles.07
Mirande
~3 500 hab. (commune secondaire du top départemental) : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Mirande, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².08
Samatan
~2 500 hab. (commune secondaire du top départemental) : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Samatan, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².09
Nogaro
~2 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Nogaro, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².10
Mauvezin
~2 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Mauvezin, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Points forts & points faibles
Forces et points de vigilance : le Gers (32). Même grille que le guide Occitanie, lue ville par ville : Auch ne se compare pas à Mauvezin. La moyenne du département ne suffit pas pour décider.
| Critère | Point fort | Point faible |
|---|---|---|
| Accessibilité | Routes départementales, gares TER dans les villes principales, télétravail facilité par la fibre dans certaines communes. | Distances longues, offre de transport collectif limitée, dépendance à la voiture. Mauvezin et les communes de seconde ligne se jugent au temps porte-à-porte, pas sur la carte. |
| Tension immobilière | Tickets bas, accessibles aux ménages à revenus modestes et aux retraités. Prix repères 2 800–4 000 €/m² en neuf et 1 300–2 400 €/m² dans l’ancien (ordre de grandeur). | Faible tension locative, vacance et délais de revente longs ; le rendement affiché ne compense pas la liquidité. L'Isle-Jourdain reste à 41 % de la population d’Auch : la liquidité ne se transpose pas d’une commune à l’autre. Peu de ventes, et parfois des logements vides. Vérifiez l’emploi, le médecin et l’école avant le prix. |
| Cadre de vie | Nature, calme, patrimoine préservé et coût de la vie mesuré. À Auch : services de proximité solides, offre qualifiée (santé, enseignement supérieur) souvent déportée vers le pôle voisin. | Services de santé, écoles et commerces éloignés, vieillissement de la population. À l’autre bout du classement, Mauvezin : services de proximité limités, dépendance aux pôles voisins pour l’emploi qualifié et l’hôpital. |
| Climat / environnement | Ensoleillement élevé, hivers doux, cadre de vie recherché (gastronomie, patrimoine, nature). | Canicules, orages violents et retrait-gonflement des argiles : coût d’assurance et fondations. Auch et Mauvezin n’y réagissent pas de la même façon : îlot de chaleur, exposition et ruissellement se jugent à la rue. |
| Emploi | Agriculture, agroalimentaire, services publics, santé et artisanat local. Pôles à suivre : Auch (~22 000 hab.), L'Isle-Jourdain (~9 000 hab.), Condom (~7 000 hab.), Fleurance (~6 000 hab.), Eauze (~4 000 hab.), Lectoure (~3 700 hab.), Mirande (~3 500 hab.), Samatan (~2 500 hab.), Nogaro (~2 000 hab.), Mauvezin (~2 000 hab.). | Création d’emplois faible, départ des jeunes, démographie en baisse dans plusieurs cantons. Auch concentre 36 % du top 5 : s’éloigner de son rayon d’emploi change toute la lecture. |
Analyse du marché immobilier
Acheter dans le neuf dans le Gers. Marché rural gascon : RP et tourisme. En Occitanie, les prix tournent souvent autour de 3 800 à 6 000 €/m² (neuf) et 2 000 à 5 000 €/m² (ancien). Ici, comptez plutôt 2 800–4 000 €/m² pour un neuf et 1 300–2 400 €/m² pour un ancien : à vérifier quartier par quartier.
Neuf (VEFA)
Environ 2 800 à 4 000 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Auch en haut de fourchette, L'Isle-Jourdain et les autres communes du top 5 en milieu ou bas ; les programmes VEFA sont rares hors de ces pôles.
Ancien
Environ 1 300 à 2 400 €/m² dans l’ancien : Auch affiche des médianes au-dessus des communes rurales ; croiser DVF et délais de vente commune par commune.
Typologie d'acheteurs
- Retraités et ménages locaux à la recherche d’une résidence principale à ticket très mesuré.
- Télétravailleurs en reconversion résidentielle, sensibles à la fibre et au cadre de vie.
- Premiers achats aidés (prêt à taux zéro / PTZ) : l’aide dépend de vos revenus et de la zone de la commune. Auch et Mauvezin ne sont pas forcément dans la même zone : à vérifier avant de signer.
- Dans le Gers, la ville la plus grande est souvent la plus simple à louer et à revendre.
- Personnes qui viennent de Occitanie ou d’une autre grande ville : elles arbitrent surtout entre prix d’achat et temps de trajet quotidien.
Où chercher une opportunité
- Bourgs-centres avec école, médecin et commerce, plutôt que lotissements isolés.
- Auch : Préfecture : tickets bas.
- Rénovation de l’ancien avec aides (MaPrimeRénov’, éco-PTZ) face à un neuf rare.
- Regardez combien de logements neufs sont annoncés par rapport aux ventes récentes dans le Gers : trop de livraisons d’un coup font baisser les loyers et rallongent le temps pour revendre.
- Dans le neuf, les frais de notaire sont souvent autour de 2–3 % du prix, contre 7–8 % dans l’ancien : cela aide le budget d’achat, sans garantir que le bien prendra de la valeur.
Prix indicatifs 2024–2026 (notaires, ventes réelles, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas une estimation de votre bien, ni un conseil personnalisé : chaque logement se juge sur place.
Réponses pour acheter
En une phrase : où regarder en Gers
Marché rural gascon : RP et tourisme.
Dans le 32, ne commencez pas par « la commune la moins chère ». Commencez par les villes où l’emploi et les transports tiennent vraiment la journée : par exemple Auch, L'Isle-Jourdain, Condom, Fleurance, Eauze.
Comment choisir où acheter en Gers
Dans le Gers, la taxe foncière et les charges changent d’une commune à l’autre. Mettez-les dans le budget.
Le neuf coûte souvent plus cher au m² que l’ancien, mais les frais de notaire sont plus bas. C’est intéressant si vous vous voyez y vivre plusieurs années, et si quelqu’un pourra racheter plus tard.
- Ajoutez la taxe foncière au prix d’achat.
- Regardez si les commerces ferment tôt ou s’il y a un vrai centre.
- Demandez combien de logements se vendent vraiment chaque année.
- Comparez la ville principale et une commune plus petite.
Questions utiles en Gers
Cinq questions simples, propres à un département. Elles ne remplacent pas la visite.
- Les impôts locaux sont-ils supportables avec votre crédit ?
- Si vous revendez dans quelques années, qui achète dans cette commune ?
- Quelle ville du département a l’école, le collège ou le lycée dont vous avez besoin ?
- L’hôpital ou le médecin est-il proche, ou faut-il traverser le département ?
- Le prix change-t-il beaucoup entre la ville principale et les communes autour ?
Les mots utiles
Quelques mots simples pour lire une annonce.
- Achat sur plan : vous achetez avant ou pendant la construction, vous payez par étapes.
- Prix d’entrée : le montant total à prévoir (pas seulement le « à partir de »).
- Facilité à revendre : y a-t-il assez d’acheteurs plus tard ?
- PTZ : prêt à taux zéro, possible sous conditions pour un premier achat.
Et après ?
Ouvrez les pages villes du Gers pour descendre au local. Puis croisez avec les prédictions Habiter Ici.
Comparateur
Où habiter ici ? Battle de villes
Emploi aérospatial vs tension étudiante
Toulouse ou Montpellier ?
L’Occitanie livre beaucoup de neuf. La bonne question n’est pas « quelle ville monte » mais laquelle absorbe encore vos loyers sans tsunami de livraisons.
VSEmploi
ToulouseLiquidité · élevéTension · élevéTicket · intermédiairePôle aérospatial et tertiaire : la demande locative suit l’emploi plus que le soleil. Le centre et la première couronne métro compressent le brut ; la périphérie desservie peut mieux ratio-prix/loyer.
- Métro / tram : filtre n°1 avant le prix au m².
- Trop de VEFA simultanées dans un même quartier = concurrence locative.
- T2 proches emploi / campus plutôt que T4 « familial » trop loin.
À choisir si : Vous croyez à l’emploi local plus qu’au storytelling climatique.
Voir la page ToulouseÉtudiants
MontpellierLiquidité · élevéTension · élevéTicket · intermédiaireTrès forte tension étudiante et attractivité Sud. Attention au stock neuf abondant et aux loyers déjà élevés : le collatéral, c’est la vacance si vous arrivez en même temps que trois autres programmes.
- Petites surfaces près des campus / tram : cœur de thèse.
- Saisonnalité touristique ≠ loyer 12 mois : ne pas mélanger les modèles.
- Sortie 7–10 ans : qui rachète hors des axes tram ?
À choisir si : Vous ciblez clairement l’étudiant / jeune actif, avec un planning de livraisons concurrentes sous contrôle.
Voir la page MontpellierArbitrage Habiter Ici : En Occitanie, le risque n’est pas le manque de programmes : c’est l’excès. Choisissez la ville dont le locataire est le plus évident, puis rayez les ZAC trop chargées.