Guide ville
Acheter pour louer à Beaune
Vignoble / tourisme. ~20 000 habitants, petite ville structurante. Lecture issue de la Côte-d'Or et du cadre de Bourgogne-Franche-Comté. Lecture pour louer : loyer réel, assez de locataires, revente dans 7–10 ans.
Tableau de bord territorial
Qu’est-ce que je dois savoir avant d’investir ici ?
Fiche Beaune : données au 19 octobre 2026. Prix, trajets, services, quartiers et programmes pour décider.
Ancien (DVF)
2 374 €/m²
103 ventes / 12 mois
Neuf (fourchette)
3 700 – 4 600 €/m²
Ancien éditorial : 2 500 – 3 100 €/m²
Évolution & scénarios
Tendance trimestrielle DVF : +1.5 % Les scénarios futurs (Habiter Score ci-dessous) sont distincts de l’historique DVF.
Source : indicatif.
Trajets & emploi
- Desserte : Bus, tram, train ou voiture : à vérifier depuis chez vous.
- Bassins : Emplois du coin à mettre en face de votre projet.
- À Beaune, comparez deux quartiers avant de vous arrêter au prix.
Cadre de vie
- Écoles et collèges : à vérifier via l’annuaire de l’Éducation nationale et une visite de secteur.
- Santé : médecins, pharmacies et hôpitaux du bassin : distances réelles à chronométrer.
- Commerces : densité du centre vs périphérie : un critère de cadre de vie et de revente.
- À Beaune, vérifiez ce qui est à pied : boulangerie, école, médecin. C’est le confort de tous les jours.
À qui cette ville convient
- Investisseur locatif cherchant tension et liquidité documentées
- Acheteur-revente sur 5–10 ans avec bassin d’emploi solide
- Profil étudiant / jeune actif si offre locative dense
Quartiers à comparer
Chaque quartier a une note de qualité de vie, de A+ à E. La fiche détaille ensuite services, trajets et prix.
Programmes neufs et logements à Beaune : comparez sur la carte et le catalogue.
Voir sur la carteProgrammesGuide parent : Où acheter pour louer en Côte-d'Or : Comparer avec les autres villes du département
Réponses pour investir
En une phrase : investir à Beaune
Vignoble / tourisme.
À Beaune (~20 000 hab., Côte-d'Or), n’achetez pas « le m² le moins cher ». Commencez par : qui loue vraiment, à quel loyer constaté, et qui pourra racheter dans 7 à 10 ans.
Investir pour louer à Beaune
À Beaune, relevez plusieurs loyers du même type de logement (studio, T2 ou T3).
Sans ces preuves à Beaune, le montage fiscal (LMNP ou autre) ne sauvera pas l’opération.
La bonne question n’est pas « Beaune est-elle une bonne ville ? » mais « pourquoi Beaune plutôt que Dijon ? ».
- Le quartier plaît-il à des familles, ou seulement à un public de passage ?
- Les charges de l’immeuble laissent-elles quelque chose à la fin du mois ?
- Si vous revendez, qui achèterait pour y habiter ?
- Quels loyers voyez-vous aujourd’hui pour le même type de logement ?
Pourquoi investir à Beaune : la thèse honnête
Beaune n’est pas la ville principale du 21. Le prix peut être plus accessible, à condition qu’il y ait vraiment des locataires (campus, emploi, gare).
Calculez simplement : loyer médian, moins les charges, la taxe foncière et un mois sans locataire. Si le projet ne tient qu’avec un avantage fiscal, il est fragile.
- Avantage possible : prix d’entrée, seulement si le locataire existe vraiment.
- Risque : revente plus sélective qu’à Dijon ; documentez qui rachète.
- Ne mélangez jamais location saisonnière et location annuelle dans le même calcul.
Battle locale : Beaune vs Dijon, Chenôve, Talant
Même département, lectures différentes. Beaune se juge contre Dijon, Chenôve, Talant sur trois axes seulement : qui loue, à quel loyer réel, et qui rachète.
La ville la plus peuplée gagne souvent la revente. La plus « pas chère » gagne rarement les deux. Votre contrainte (cash-flow vs patrimoine) désigne le vainqueur.
Sortie à 7–10 ans à Beaune
Imaginez vendre à un ménage qui veut y habiter : a-t-il un emploi à portée, une école, un train ? Si la réponse est floue, vous restez coincé avec un bien « pour investisseurs » : le pire des publics à la revente.
Un logement au plan très particulier, avec des charges lourdes ou un parking mal placé, se revend souvent moins bien qu’un T2 simple et bien situé.
Si vous débutez dans l’immobilier : les mots utiles
Pas besoin d’être expert. Voici le minimum pour lire une annonce sans se perdre.
- Achat sur plan : vous achetez avant ou pendant la construction. Vous payez par étapes.
- Prix d’entrée : le montant total à prévoir (pas seulement le « à partir de »).
- Frais de notaire : souvent environ 2–3 % dans le neuf, contre 7–8 % dans l’ancien.
- Charges : ce que vous payez chaque mois pour l’immeuble (ascenseur, parties communes, etc.).
- Facilité à revendre : une ville « facile » = beaucoup d’acheteurs potentiels.
- Assez de locataires : y a-t-il assez de monde pour le type de logement que vous visez ?
Et après ?
Ouvrez la carte Investisseurs Habiter Ici pour croiser programmes et tension autour de Beaune. Puis comparez avec le guide du Côte-d'Or.
Si vous débutez, lisez aussi « Comment choisir une ville pour investir ? » : la méthode nationale, en langage clair.
Thèse d’investissement de la ville
Acheter pour louer : Beaune. Quelle vie voulez-vous à Beaune ? Beaune (~20 000 hab., petite ville structurante) aide à répondre mieux qu’une moyenne de la Côte-d'Or. Vignoble / tourisme.
Beaune arrive deuxième du classement de la Côte-d'Or avec 13 % de la population de Dijon (~160 000 hab.) : elle se lit comme commune de seconde ligne plutôt que comme un marché autonome. Voisines à comparer : Dijon (~160 000 hab.), Chenôve (~14 000 hab.), Talant (~11 000 hab.), Chevigny-Saint-Sauveur (~11 000 hab.), Quetigny (~10 000 hab.), Fontaine-lès-Dijon (~9 000 hab.), Longvic (~9 000 hab.), Marsannay-la-Côte (~5 000 hab.), Genlis (~5 000 hab.).
~20 000 habitants : Beaune est une petite ville structurante. Les services de proximité sont solides, mais l’offre qualifiée (hôpital, enseignement supérieur, emplois cadres) se trouve souvent dans le pôle voisin, ce qui conditionne la valeur d’usage.
Ordres de prix : environ 3 700–4 600 €/m² pour un logement neuf, et 2 500–3 100 €/m² pour un ancien (par rapport au département, plutôt autour de 3 400–4 900 €/m² en neuf). En Bourgogne-Franche-Comté, le neuf tourne souvent autour de 3 200 à 4 800 €/m² : ici, c’est le quartier et le trajet qui font la différence.
À Beaune, calculez ce qu’il reste chaque mois après le crédit, les charges et la taxe foncière. Résidence principale pour ménages locaux ; investissement pertinent seulement si la demande étudiante ou administrative est documentée. Le prix plus bas n’est intéressant que si la vie de tous les jours reste simple. Si vous visez un prêt à taux zéro (PTZ), vérifiez la zone de la commune et vos revenus.
Population
~20 000
petite ville structurante
Rang dans le département
2ᵉ / 10
Côte-d'Or (21) · 8 % du top 5
Rôle
Commune de seconde ligne
lecture Habiter Ici
Prix du neuf
3 700–4 600 €/m²
dérivé du département
Cadre locatif & climat
Cadre de vie à Beaune : services de proximité solides, offre qualifiée (santé, enseignement supérieur) souvent déportée vers le pôle voisin. Climat semi-continental dans la Côte-d'Or : hivers froids et gélifs, étés chauds et orageux, amplitude thermique marquée, précipitations plus faibles dans les plaines que sur les reliefs.
À Beaune, le climat suit le profil de la Côte-d'Or : repère macro Bourgogne-Franche-Comté : ensoleillement ~1 850 h. Météo-France, ordres de grandeur : de l’ordre de 1 750 à 1 950 heures d’ensoleillement par an et 600 à 1 200 mm de précipitations selon qu’on se trouve en plaine ou sur les reliefs (Vosges, Jura, Morvan, Ardenne). Les jours de gel et de brouillard sont plus nombreux qu’à l’ouest.
À Beaune, vérifiez ce qui est à pied : boulangerie, école, médecin. C’est le confort de tous les jours. Côté déplacements : gare TER ou TGV, rocade et dessertes régionales ; temps de trajet maîtrisés dans l’agglomération.
Comparez aussi les communes voisines du catalogue (Dijon, Chenôve, Talant, Chevigny-Saint-Sauveur, Quetigny, Fontaine-lès-Dijon) : souvent un meilleur rapport cadre de vie / prix que le seul centre de Beaune.
Le poste chauffage pèse nettement dans le budget d’un ménage : un logement neuf RE2020 bien isolé change l’équation du reste à charge face à un ancien énergivore. À l’inverse, la fraîcheur de l’hiver et la neige occasionnelle pénalisent les trajets en zone rurale. RE2020 : le gain sur le chauffage est un vrai argument de reste à charge face à l’ancien énergivore ; à documenter dans la notice et le DPE.
Ensoleillement
~1 750–1 950 h/an
Météo-France, plaines · repère Bourgogne-Franche-Comté : ~1 850 h
Précipitations
~600–1 200 mm/an
plaines vs reliefs
Hiver
froid, gélif
neige sur les reliefs
Été
chaud, orageux
amplitude marquée
- Chiffrer le chauffage annuel : l’écart neuf / ancien est ici l’un des plus lisibles du pays.
- Hiver rude : vérifier déneigement, accès routier et dessertes TER en période de gel.
- À Beaune, ouvrez deux quartiers avant de comparer les prix.
- Comparez un neuf bien isolé à un ancien du même quartier : charges, étiquette énergie, travaux à prévoir.
- Ouvrez aussi Dijon, Chenôve, Talant sur la carte : villes moyennes du même département.
Guides de quartiers
Chaque quartier est noté de A+ à E selon la qualité de vie. La fiche détaille ensuite services à pied, trajets, ambiance et prix du secteur.
Économie & emploi
Emploi et bassins autour de Beaune. Vignoble / tourisme.
Le bassin d’emploi de Beaune est celui d’un pôle régional : Dijon (CHU, université, agroalimentaire), Beaune (vignoble, négoce), Auxonne.
Villes voisines à comparer : Dijon (~160 000 hab.), Chenôve (~14 000 hab.), Talant (~11 000 hab.), Chevigny-Saint-Sauveur (~11 000 hab.), Quetigny (~10 000 hab.), Fontaine-lès-Dijon (~9 000 hab.), Longvic (~9 000 hab.), Marsannay-la-Côte (~5 000 hab.), Genlis (~5 000 hab.). Les emplois utiles ne s’arrêtent pas à la limite de Beaune.
Beaune peut faire travailler des gens qui habitent ailleurs dans la Côte-d'Or, ou loger des gens qui travaillent à Dijon. Train, métro, bus ou voiture : c’est ce trajet qui donne sa vraie valeur au logement.
Bassins à cinq ans
01
Beaune
~20 000 hab. (petite ville structurante) : Vignoble / tourisme.02
Dijon
~160 000 hab. : Métropole bourguignonne : TGV.03
Chenôve
~14 000 hab. : Sud Dijon.04
Talant
~11 000 hab. : Nord-ouest Dijon.05
Chevigny-Saint-Sauveur
~11 000 hab. : Est Dijon.
Points forts & points faibles
Forces et faiblesses : Beaune (21, commune de seconde ligne). Même grille que le guide Bourgogne-Franche-Comté, tranchée à la commune : Beaune se juge contre Chenôve et les autres communes du top 5.
| Critère | Point fort | Point faible |
|---|---|---|
| Accessibilité | Gare TER ou TGV, rocade et dessertes régionales ; temps de trajet maîtrisés dans l’agglomération. Repères : tramway de Dijon, TGV Paris–Dijon (1 h 40), A6 et A31. | Offre ferroviaire limitée hors axes principaux ; dépendance à la voiture dès que l’on s’éloigne du centre. Beaune est une commune autour d’un plus grand pôle : le prix plus bas doit rester pratique au quotidien. |
| Tension immobilière | Tickets accessibles, marché lisible, demande étudiante et administrative régulière. Ordre de grandeur 3 700–4 600 €/m² en neuf et 2 500–3 100 €/m² dans l’ancien à Beaune. | Faible tension locative hors centre ; délais de revente plus longs qu’en métropole. Peu de locataires sur place : quelques immeubles livrés la même année peuvent suffire à remplir le marché. Marché lisible, porté par le tertiaire public ; villages viticoles parfois au-dessus sans profondeur locative. |
| Cadre de vie | Vie de ville moyenne, nature à proximité, coût de la vie mesuré. À Beaune : services de proximité solides, offre qualifiée (santé, enseignement supérieur) souvent déportée vers le pôle voisin. | Offre culturelle et de santé plus limitée qu’en métropole ; certains quartiers en déclin. Écoles, santé et commerces de Beaune sont à vérifier sur place avant de regarder le prix. |
| Climat / environnement | Quatre saisons marquées ; ensoleillement correct en plaine ; patrimoine paysager (vignoble, forêts, lacs). Repère Bourgogne-Franche-Comté : ensoleillement ~1 850 h. | Hivers froids et gélifs, chauffage coûteux dans l’ancien, accès routier dégradé en période de neige ou de verglas. À Beaune, l’exposition (vent, ruissellement, inondation) se vérifie à la parcelle et à l’altitude. |
| Emploi | Administrations, santé, enseignement supérieur, assurance ou industrie locale. Bassin à suivre : Dijon (CHU, université, agroalimentaire), Beaune (vignoble, négoce), Auxonne. | Faible création d’emplois qualifiés ; départ des jeunes diplômés vers les métropoles. Beaune loge surtout des gens qui travaillent dans une ville voisine. |
Analyse du marché immobilier
Pour louer puis sortir : Acheter dans le neuf à Beaune. Vignoble / tourisme. Comptez plutôt 3 700–4 600 €/m² pour un neuf et 2 500–3 100 €/m² pour un ancien (estimés à partir du département). Affinez toujours au quartier : deux rues voisines peuvent être très différentes.
Neuf (VEFA)
Environ 3 700 à 4 600 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Beaune se positionne en milieu de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale.
Ancien
Environ 2 500 à 3 100 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Beaune (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente.
Typologie d'acheteurs
- Primo-accédants et familles locales à la recherche d’une résidence principale à ticket mesuré.
- Investisseurs ciblant la demande étudiante et administrative, attentifs à la vacance.
- Personnes qui veulent y habiter à Beaune : elles regardent surtout ce qu’il reste après le prix, le trajet et les charges : et le prêt à taux zéro (PTZ) si elles y ont droit.
- Investisseurs : seulement s’il y a vraiment des locataires (salariés d’un employeur ou d’une ville voisine) : pas seulement parce que le prix est bas.
- Personnes qui viennent de Bourgogne-Franche-Comté ou d’une autre grande ville : elles comparent surtout le prix d’achat et le temps pour aller travailler.
- À Beaune, vérifiez ce qui est à pied : boulangerie, école, médecin. C’est le confort de tous les jours.
Où chercher une opportunité
- Loyer médian constaté (annonces) vs mensualité + charges.
- Assez de locataires, et combien de temps pour relouer.
- Facilité à revendre dans 7–10 ans : qui rachète si le locataire part ?
- Vignoble / tourisme.
- Quartiers de centre-ville rénovés avec desserte et services de proximité.
Prix indicatifs 2024–2026 (notaires, ventes réelles, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas une estimation de votre bien, ni un conseil personnalisé : chaque logement se juge sur place.
Comparateur
Pourquoi investir ici ? Battle de villes
Même département (Côte-d'Or) : deux lectures
Beaune ou Dijon ?
Beaune (~20 000 hab.) et Dijon (~160 000 hab.) partagent le 21, pas la même thèse. Comparez qui loue, qui rachète, et le trajet réel : pas seulement le prix au m².
VSAlternative
BeauneLiquidité · moyenTension · moyenTicket · plus accessibleVignoble / tourisme.
- Population ~20 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Comparer le trajet vers Dijon aux heures de pointe, pas la distance à vol d’oiseau.
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous acceptez une audience plus étroite à Beaune contre un ticket potentiellement plus lisible.
Voir la page BeaunePôle
DijonLiquidité · élevéTension · élevéTicket · ticket élevéMétropole bourguignonne : TGV.
- Population ~160 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Souvent plus de services, plus de concurrence VEFA, et une revente plus facile si le bien est standard (T2/T3 desservi).
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous voulez la liquidité du pôle Dijon, même si le ticket est plus haut.
Voir la page DijonArbitrage Habiter Ici : Vignoble / tourisme. Métropole bourguignonne : TGV. La ville la plus peuplée n’est pas automatiquement la plus rentable : c’est souvent la plus liquide.
Même département (Côte-d'Or) : deux lectures
Beaune ou Chenôve ?
Beaune (~20 000 hab.) et Chenôve (~14 000 hab.) partagent le 21, pas la même thèse. Comparez qui loue, qui rachète, et le trajet réel : pas seulement le prix au m².
VSPôle
BeauneLiquidité · élevéTension · élevéTicket · ticket élevéVignoble / tourisme.
- Population ~20 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Souvent plus de services, plus de concurrence VEFA, et une revente plus facile si le bien est standard (T2/T3 desservi).
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous voulez la liquidité du pôle Beaune, même si le ticket est plus haut.
Voir la page BeauneAlternative
ChenôveLiquidité · moyenTension · moyenTicket · plus accessibleSud Dijon.
- Population ~14 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Comparer le trajet vers Dijon aux heures de pointe, pas la distance à vol d’oiseau.
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous acceptez une audience plus étroite à Chenôve contre un ticket potentiellement plus lisible.
Voir la page ChenôveArbitrage Habiter Ici : Vignoble / tourisme. Sud Dijon. La ville la plus peuplée n’est pas automatiquement la plus rentable : c’est souvent la plus liquide.