Guide départemental
Acheter pour louer à Côte-d'Or
Dijon : pôle régional, tickets mesurés. Dijon (~160 000 hab.) donne le ton. Les autres villes du 21 se comparent surtout par le budget mensuel et les services. Lecture issue de Bourgogne-Franche-Comté. Lecture pour louer : loyer réel, assez de locataires, revente dans 7–10 ans.
Guide parent : Où acheter pour louer en Bourgogne-Franche-Comté : Remonter à l’analyse régionale
Jusqu’à 10 villes pour comparer : Côte-d'Or
Réponses pour investir
En une phrase : où investir en Côte-d'Or
Dijon : pôle régional, tickets mesurés.
Dans le 21, n’achetez pas « le m² le moins cher ». Commencez par les bassins où quelqu’un loue vraiment et où quelqu’un pourra racheter : ex. Dijon, Beaune, Chenôve, Talant, Chevigny-Saint-Sauveur.
Comment choisir où investir en Côte-d'Or
Dans la Côte-d'Or, prévoyez au moins un mois sans locataire dans votre calcul.
Comparez des villes du département : Dijon, Beaune, Chenôve, Talant…. La plus peuplée est souvent la plus simple à revendre. La moins chère ne l’est pas toujours à louer.
- Notez école, collège et médecin pour chaque ville.
- Ajoutez la taxe foncière au prix d’achat.
- Regardez si les commerces ferment tôt ou s’il y a un vrai centre.
- Demandez combien de logements se vendent vraiment chaque année.
Pourquoi investir dans le 21 : et pourquoi pas
On investit ici si le locataire est évident (étudiant, actif d’un pôle, soignant, frontalier documenté) ET si un ménage pourra racheter plus tard. On n’investit pas ici pour « le prix au m² plus bas que Dijon » sans preuve de demande.
Comparez au moins deux communes sœurs avant de réserver. Un écart de prix de 15 % ne vaut rien si la revente prend deux ans de plus.
Questions avant d’investir en Côte-d'Or
Cinq questions simples. Si deux réponses sont floues, comparez une autre commune.
- Le loyer annoncé tient-il après les charges et la taxe foncière ?
- La ville principale se revend-elle plus facilement que les plus petites ?
- Un mois sans locataire fait-il encore tenir le projet ?
- Dans quelle commune du département trouve-t-on vraiment des locataires ?
Les mots utiles
Quelques mots simples pour lire une annonce de location.
- Rendement brut : loyer annuel ÷ prix d’achat (avant charges et fiscalité).
- Vacance : périodes sans locataire : à budgéter.
- Liquidité : facilité à revendre.
- LMNP : statut fiscal possible en location meublée : à chiffrer avec des hypothèses prudentes.
Thèse d’investissement du département
Acheter pour louer : Côte-d'Or. La Côte-d'Or (21) n’est pas une moyenne de Bourgogne-Franche-Comté. Dijon : pôle régional, tickets mesurés. Environ 0,53 M d’habitants selon l’INSEE (ordre de grandeur) ; les 10 communes du catalogue en représentent environ 48 % du département.
Le top 5 de la Côte-d'Or est très déséquilibré : Dijon (~160 000 hab.) concentre 63 % de la population cumulée, loin devant Beaune (~20 000). Autant dire que la liquidité et les références DVF se fabriquent à Dijon ; Beaune, Chenôve, Talant, Chevigny-Saint-Sauveur, Quetigny, Fontaine-lès-Dijon, Longvic, Marsannay-la-Côte, Genlis suivent avec décote et tension locative plus sélective.
En pratique : le guide Bourgogne-Franche-Comté donne une idée des prix du neuf (vers 3 200 à 4 800 €/m²) et de l’ancien (vers 1 500 à 4 500 €/m²). La Côte-d'Or se situe plutôt autour de 3 400–4 900 €/m² pour un logement neuf, et 2 300–3 300 €/m² pour un logement ancien. Ce sont des ordres de grandeur : le prix exact dépend du quartier. L’écart avec la région s’explique surtout au revenu médian local et à la faible pression foncière.
Deux villes, deux réalités : Dijon : Métropole bourguignonne : TGV. Plus loin dans le classement, Genlis (~5 000 hab.) : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Genlis, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m². Habiter dans le même département ne veut donc pas dire le même projet d’achat.
Dans la Côte-d'Or, deux communes voisines n’offrent pas les mêmes écoles, le même hôpital ni les mêmes commerces. Marché lisible, porté par le tertiaire public ; villages viticoles parfois au-dessus sans profondeur locative. Y vivre et y louer ne se jugent pas de la même façon dans la Côte-d'Or.
Population
~0,53 M
INSEE, département entier (ordre de grandeur)
Pôle principal
Dijon
~160 000 hab. · ville moyenne dense
Poids du pôle
63 % du top 5
marché monocentrique
Prix du neuf
3 400–4 900 €/m²
indicatif 2024–2026
Cadre locatif & climat
Climat semi-continental dans la Côte-d'Or : hivers froids et gélifs, étés chauds et orageux, amplitude thermique marquée, précipitations plus faibles dans les plaines que sur les reliefs.
Météo-France, ordres de grandeur : de l’ordre de 1 750 à 1 950 heures d’ensoleillement par an et 600 à 1 200 mm de précipitations selon qu’on se trouve en plaine ou sur les reliefs (Vosges, Jura, Morvan, Ardenne). Les jours de gel et de brouillard sont plus nombreux qu’à l’ouest.
Repère macro du guide Bourgogne-Franche-Comté : ensoleillement ~1 850 h, précipitations ~750–1 200 mm. Dans la Côte-d'Or, la recalibration est locale : Dijon (ville moyenne dense) et Genlis (commune secondaire du top départemental) n’offrent pas les mêmes services : écoles, santé, commerces : et le trajet porte-à-porte vers l’emploi fait l’essentiel de l’expérience quotidienne.
Le poste chauffage pèse nettement dans le budget d’un ménage : un logement neuf RE2020 bien isolé change l’équation du reste à charge face à un ancien énergivore. À l’inverse, la fraîcheur de l’hiver et la neige occasionnelle pénalisent les trajets en zone rurale. RE2020 : le gain sur le chauffage est un vrai argument de reste à charge face à l’ancien énergivore ; à documenter dans la notice et le DPE.
Ensoleillement
~1 750–1 950 h/an
Météo-France, plaines · repère Bourgogne-Franche-Comté : ~1 850 h
Précipitations
~600–1 200 mm/an
plaines vs reliefs
Hiver
froid, gélif
neige sur les reliefs
Été
chaud, orageux
amplitude marquée
- Chiffrer le chauffage annuel : l’écart neuf / ancien est ici l’un des plus lisibles du pays.
- Hiver rude : vérifier déneigement, accès routier et dessertes TER en période de gel.
- Vignobles, forêts et lacs apportent une qualité de vie réelle aux franges des villes moyennes.
- Dijon : point de référence services et densité : les satellites se jugent en temps de trajet réel.
- Comparez les charges d’un logement neuf bien isolé (norme RE2020) à un ancien énergivore du même secteur dans la Côte-d'Or : l’écart se voit sur la facture chaque année.
Économie & emploi
Économie de la Côte-d'Or : un pôle régional organisé autour de Dijon : administrations, CHU, université, assurances ou industrie : plus stable que spéculatif.
L’emploi est dominé par les services publics, la santé, l’enseignement supérieur et quelques entreprises industrielles ou tertiaires structurantes ; la demande résidentielle est régulière mais peu explosive. Pôles d’emploi à suivre : Dijon (CHU, université, agroalimentaire), Beaune (vignoble, négoce), Auxonne.
Les tickets restent accessibles, ce qui attire les primo-accédants, mais la profondeur locative est limitée : le neuf s’absorbe lentement et la revente demande de la patience. Desserte à connaître : tramway de Dijon, TGV Paris–Dijon (1 h 40), A6 et A31.
Beaucoup de gens habitent dans la Côte-d'Or et travaillent ailleurs : ou l’inverse. Dijon concentre souvent les emplois les plus qualifiés ; Beaune, Chenôve, Talant, Chevigny-Saint-Sauveur, Quetigny, Fontaine-lès-Dijon, Longvic, Marsannay-la-Côte, Genlis ont chacune leur bassin. Une ville « moins chère » mal reliée aux emplois peut être difficile à revendre.
Bassins à cinq ans
01
Dijon
~160 000 hab. (ville moyenne dense) : Métropole bourguignonne : TGV.02
Beaune
~20 000 hab. (petite ville structurante) : Vignoble / tourisme.03
Chenôve
~14 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Sud Dijon.04
Talant
~11 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Nord-ouest Dijon.05
Chevigny-Saint-Sauveur
~11 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Est Dijon.06
Quetigny
~10 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Quetigny, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².07
Fontaine-lès-Dijon
~9 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Fontaine-lès-Dijon, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².08
Longvic
~9 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Longvic, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².09
Marsannay-la-Côte
~5 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Marsannay-la-Côte, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².10
Genlis
~5 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Genlis, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Points forts & points faibles
Forces et points de vigilance : la Côte-d'Or (21). Même grille que le guide Bourgogne-Franche-Comté, lue ville par ville : Dijon ne se compare pas à Genlis. La moyenne du département ne suffit pas pour décider.
| Critère | Point fort | Point faible |
|---|---|---|
| Accessibilité | Gare TER ou TGV, rocade et dessertes régionales ; temps de trajet maîtrisés dans l’agglomération. Repères : tramway de Dijon, TGV Paris–Dijon (1 h 40), A6 et A31. | Offre ferroviaire limitée hors axes principaux ; dépendance à la voiture dès que l’on s’éloigne du centre. Genlis et les communes de seconde ligne se jugent au temps porte-à-porte, pas sur la carte. |
| Tension immobilière | Tickets accessibles, marché lisible, demande étudiante et administrative régulière. Prix repères 3 400–4 900 €/m² en neuf et 2 300–3 300 €/m² dans l’ancien (ordre de grandeur). | Faible tension locative hors centre ; délais de revente plus longs qu’en métropole. Beaune reste à 13 % de la population de Dijon : la liquidité ne se transpose pas d’une commune à l’autre. Marché lisible, porté par le tertiaire public ; villages viticoles parfois au-dessus sans profondeur locative. |
| Cadre de vie | Vie de ville moyenne, nature à proximité, coût de la vie mesuré. À Dijon : services complets et quartiers très contrastés, entre centre dense et franges résidentielles. | Offre culturelle et de santé plus limitée qu’en métropole ; certains quartiers en déclin. À l’autre bout du classement, Genlis : services de proximité limités, dépendance aux pôles voisins pour l’emploi qualifié et l’hôpital. |
| Climat / environnement | Quatre saisons marquées ; ensoleillement correct en plaine ; patrimoine paysager (vignoble, forêts, lacs). Repère Bourgogne-Franche-Comté : ensoleillement ~1 850 h. | Hivers froids et gélifs, chauffage coûteux dans l’ancien, accès routier dégradé en période de neige ou de verglas. Dijon et Genlis n’y réagissent pas de la même façon : îlot de chaleur, exposition et ruissellement se jugent à la rue. |
| Emploi | Administrations, santé, enseignement supérieur, assurance ou industrie locale. Pôles à suivre : Dijon (CHU, université, agroalimentaire), Beaune (vignoble, négoce), Auxonne. | Faible création d’emplois qualifiés ; départ des jeunes diplômés vers les métropoles. Dijon concentre 63 % du top 5 : s’éloigner de son rayon d’emploi change toute la lecture. |
Analyse du marché immobilier
Pour louer puis sortir : Acheter dans le neuf dans la Côte-d'Or. Dijon : pôle régional, tickets mesurés. En Bourgogne-Franche-Comté, les prix tournent souvent autour de 3 200 à 4 800 €/m² (neuf) et 1 500 à 4 500 €/m² (ancien). Ici, comptez plutôt 3 400–4 900 €/m² pour un neuf et 2 300–3 300 €/m² pour un ancien : à vérifier quartier par quartier.
Neuf (VEFA)
Environ 3 400 à 4 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Dijon centre et éco-quartiers (Heudelet, Hyacinthe-Vincent) en haut ; Chenôve, Quetigny et Talant en retrait ; Beaune viticole à part.
Ancien
Environ 2 300 à 3 300 €/m² dans l’ancien : marché lisible, portés par le tertiaire public, le CHU et l’université ; peu de spéculation.
Typologie d'acheteurs
- Primo-accédants et familles locales à la recherche d’une résidence principale à ticket mesuré.
- Investisseurs ciblant la demande étudiante et administrative, attentifs à la vacance.
- Premiers achats aidés (prêt à taux zéro / PTZ) : l’aide dépend de vos revenus et de la zone de la commune. Dijon et Genlis ne sont pas forcément dans la même zone : à vérifier avant de signer.
- Dans la Côte-d'Or, la ville la plus grande est souvent la plus simple à louer et à revendre.
- Personnes qui viennent de Bourgogne-Franche-Comté ou d’une autre grande ville : elles arbitrent surtout entre prix d’achat et temps de trajet quotidien.
Où chercher une opportunité
- Loyer médian constaté (annonces) vs mensualité + charges.
- Assez de locataires, et combien de temps pour relouer.
- Facilité à revendre dans 7–10 ans : qui rachète si le locataire part ?
- Quartiers de centre-ville rénovés avec desserte et services de proximité.
- Dijon : Métropole bourguignonne : TGV.
Prix indicatifs 2024–2026 (notaires, ventes réelles, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas une estimation de votre bien, ni un conseil personnalisé : chaque logement se juge sur place.
Comparateur
Pourquoi investir ici ? Battle de villes
Métropole TGV vs préfecture plus abordable
Dijon ou Besançon ?
En Bourgogne-Franche-Comté, Dijon et Besançon structurent le neuf. Même région, deux tickets, deux profondeurs de revente.
VSTGV / métropole
DijonLiquidité · moyenTension · moyenTicket · intermédiaireMétropole bourguignonne, TGV, services. La liquidité y est généralement la plus lisible de la région. Le brut n’est pas spectaculaire ; la sortie RP l’est davantage.
- Petites surfaces centre / campus : thèse la plus saine.
- Le TGV vers Paris n’absout pas un T4 trop loin des emplois.
- Stock VEFA : juger le cadencement local.
À choisir si : Vous voulez le pôle le plus liquide de la région.
Voir la page DijonTicket
BesançonLiquidité · moyenTension · moyenTicket · plus accessiblePréfecture, tickets souvent plus abordables. La demande existe ; la revente est plus sélective. L’emploi local et le centre-ville pèsent plus que le storytelling régional.
- T2 centre plutôt que périphérie « pas chère ».
- Documenter loyers réels et délai de relocation.
- Qui rachète dans 8 ans : ménages RP bisontins.
À choisir si : Vous acceptez une liquidité plus étroite contre un ticket plus bas.
Voir la page BesançonArbitrage Habiter Ici : Hors Dijon / Besançon, un ticket bas sans emploi ni gare est souvent un stock à porter. Restez dans la région.