Guide ville
Acheter pour louer à Saint-Florentin
Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Saint-Florentin, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m². ~5 000 habitants, commune secondaire du top départemental. Lecture issue de l'Yonne et du cadre de Bourgogne-Franche-Comté. Lecture pour louer : loyer réel, assez de locataires, revente dans 7–10 ans.
Tableau de bord territorial
Qu’est-ce que je dois savoir avant d’investir ici ?
Fiche Saint-Florentin : données au 19 octobre 2026. Prix, trajets, services, quartiers et programmes pour décider.
Ancien (DVF)
2 332 €/m²
64 ventes / 12 mois
Neuf (fourchette)
2 700 – 3 500 €/m²
Ancien éditorial : 1 300 – 2 000 €/m²
Évolution & scénarios
Tendance trimestrielle DVF : -2.5 % Les scénarios futurs (Habiter Score ci-dessous) sont distincts de l’historique DVF.
Source : indicatif.
Trajets & emploi
- Desserte : Bus, tram, train ou voiture : à vérifier depuis chez vous.
- Bassins : Emplois du coin à mettre en face de votre projet.
- À Saint-Florentin, le bon logement est celui qui reste simple au quotidien.
Cadre de vie
- Écoles et collèges : à vérifier via l’annuaire de l’Éducation nationale et une visite de secteur.
- Santé : médecins, pharmacies et hôpitaux du bassin : distances réelles à chronométrer.
- Commerces : densité du centre vs périphérie : un critère de cadre de vie et de revente.
- À Saint-Florentin, calculez ce qu’il reste chaque mois après le crédit, les charges et la taxe foncière.
À qui cette ville convient
- Investisseur locatif cherchant tension et liquidité documentées
- Acheteur-revente sur 5–10 ans avec bassin d’emploi solide
- Profil étudiant / jeune actif si offre locative dense
Quartiers à comparer
Chaque quartier a une note de qualité de vie, de A+ à E. La fiche détaille ensuite services, trajets et prix.
Programmes neufs et logements à Saint-Florentin : comparez sur la carte et le catalogue.
Voir sur la carteProgrammesGuide parent : Où acheter pour louer en Yonne : Comparer avec les autres villes du département
Réponses pour investir
En une phrase : investir à Saint-Florentin
Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Saint-Florentin, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
À Saint-Florentin (~5 000 hab., Yonne), n’achetez pas « le m² le moins cher ». Commencez par : qui loue vraiment, à quel loyer constaté, et qui pourra racheter dans 7 à 10 ans.
Investir pour louer à Saint-Florentin
À Saint-Florentin, un immeuble trop chargé en frais se loue, mais il laisse peu à la fin du mois.
Sans ces preuves à Saint-Florentin, le montage fiscal (LMNP ou autre) ne sauvera pas l’opération.
La bonne question n’est pas « Saint-Florentin est-elle une bonne ville ? » mais « pourquoi Saint-Florentin plutôt que Auxerre ? ».
- Quels loyers voyez-vous aujourd’hui pour le même type de logement ?
- Le quartier plaît-il à des familles, ou seulement à un public de passage ?
- Les charges de l’immeuble laissent-elles quelque chose à la fin du mois ?
- Si vous revendez, qui achèterait pour y habiter ?
Pourquoi investir à Saint-Florentin : la thèse honnête
Saint-Florentin n’est pas la ville principale du 89. Le prix peut être plus accessible, à condition qu’il y ait vraiment des locataires (campus, emploi, gare).
Calculez simplement : loyer médian, moins les charges, la taxe foncière et un mois sans locataire. Si le projet ne tient qu’avec un avantage fiscal, il est fragile.
- Avantage possible : prix d’entrée, seulement si le locataire existe vraiment.
- Risque : revente plus sélective qu’à Auxerre ; documentez qui rachète.
- Ne mélangez jamais location saisonnière et location annuelle dans le même calcul.
Battle locale : Saint-Florentin vs Auxerre, Sens, Joigny
Même département, lectures différentes. Saint-Florentin se juge contre Auxerre, Sens, Joigny sur trois axes seulement : qui loue, à quel loyer réel, et qui rachète.
La ville la plus peuplée gagne souvent la revente. La plus « pas chère » gagne rarement les deux. Votre contrainte (cash-flow vs patrimoine) désigne le vainqueur.
Sortie à 7–10 ans à Saint-Florentin
Imaginez vendre à un ménage qui veut y habiter : a-t-il un emploi à portée, une école, un train ? Si la réponse est floue, vous restez coincé avec un bien « pour investisseurs » : le pire des publics à la revente.
Un logement au plan très particulier, avec des charges lourdes ou un parking mal placé, se revend souvent moins bien qu’un T2 simple et bien situé.
Si vous débutez dans l’immobilier : les mots utiles
Pas besoin d’être expert. Voici le minimum pour lire une annonce sans se perdre.
- Achat sur plan : vous achetez avant ou pendant la construction. Vous payez par étapes.
- Prix d’entrée : le montant total à prévoir (pas seulement le « à partir de »).
- Frais de notaire : souvent environ 2–3 % dans le neuf, contre 7–8 % dans l’ancien.
- Charges : ce que vous payez chaque mois pour l’immeuble (ascenseur, parties communes, etc.).
- Facilité à revendre : une ville « facile » = beaucoup d’acheteurs potentiels.
- Assez de locataires : y a-t-il assez de monde pour le type de logement que vous visez ?
Et après ?
Ouvrez la carte Investisseurs Habiter Ici pour croiser programmes et tension autour de Saint-Florentin. Puis comparez avec le guide du Yonne.
Si vous débutez, lisez aussi « Comment choisir une ville pour investir ? » : la méthode nationale, en langage clair.
Thèse d’investissement de la ville
Acheter pour louer : Saint-Florentin. Quelle vie voulez-vous à Saint-Florentin ? Saint-Florentin (~5 000 hab., commune secondaire du top départemental) aide à répondre mieux qu’une moyenne de l'Yonne. Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Saint-Florentin, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Saint-Florentin arrive 7e du classement de l'Yonne avec 14 % de la population d’Auxerre (~35 000 hab.) : elle se lit comme commune de petite taille plutôt que comme un marché autonome. Voisines à comparer : Auxerre (~35 000 hab.), Sens (~26 000 hab.), Joigny (~9 500 hab.), Migennes (~7 000 hab.), Avallon (~6 500 hab.), Villeneuve-sur-Yonne (~5 000 hab.), Paron (~5 000 hab.), Tonnerre (~4 500 hab.), Appoigny (~3 500 hab.).
~5 000 habitants : Saint-Florentin est une commune secondaire du top départemental. Peu de transactions DVF par an donnent des médianes volatiles ; la valeur dépend de l’accès à un pôle voisin pour l’emploi, la santé et le lycée.
Ordres de prix : environ 2 700–3 500 €/m² pour un logement neuf, et 1 300–2 000 €/m² pour un ancien (par rapport au département, plutôt autour de 2 700–4 000 €/m² en neuf). En Bourgogne-Franche-Comté, le neuf tourne souvent autour de 3 200 à 4 800 €/m² : ici, c’est le quartier et le trajet qui font la différence.
À Saint-Florentin, le stationnement et l’accès en voiture ou à vélo font souvent la différence au quotidien. Résidence principale pour ménages franciliens ; investissement prudent, dépendant du cadencement ferroviaire et de la conjoncture parisienne. Louer ici a du sens s’il y a un employeur, une école ou un hôpital qui fait venir du monde. Si vous visez un prêt à taux zéro (PTZ), vérifiez la zone de la commune et vos revenus.
Population
~5 000
commune secondaire du top départemental
Rang dans le département
7ᵉ / 10
Yonne (89) · 5 % du top 5
Rôle
Commune de petite taille
lecture Habiter Ici
Prix du neuf
2 700–3 500 €/m²
dérivé du département
Cadre locatif & climat
Cadre de vie à Saint-Florentin : services de proximité limités, dépendance aux pôles voisins pour l’emploi qualifié et l’hôpital. Climat semi-continental dans l'Yonne : hivers froids et gélifs, étés chauds et orageux, amplitude thermique marquée, précipitations plus faibles dans les plaines que sur les reliefs.
À Saint-Florentin, le climat suit le profil de l'Yonne : repère macro Bourgogne-Franche-Comté : ensoleillement ~1 850 h. Météo-France, ordres de grandeur : de l’ordre de 1 750 à 1 950 heures d’ensoleillement par an et 600 à 1 200 mm de précipitations selon qu’on se trouve en plaine ou sur les reliefs (Vosges, Jura, Morvan, Ardenne). Les jours de gel et de brouillard sont plus nombreux qu’à l’ouest.
À Saint-Florentin, calculez ce qu’il reste chaque mois après le crédit, les charges et la taxe foncière. Côté déplacements : liaisons ferroviaires directes vers Paris et autoroutes ; temps de trajet 45 min à 1 h dans les communes bien placées.
Comparez aussi les communes voisines du catalogue (Auxerre, Sens, Joigny, Migennes, Avallon, Villeneuve-sur-Yonne) : souvent un meilleur rapport cadre de vie / prix que le seul centre de Saint-Florentin.
Le poste chauffage pèse nettement dans le budget d’un ménage : un logement neuf RE2020 bien isolé change l’équation du reste à charge face à un ancien énergivore. À l’inverse, la fraîcheur de l’hiver et la neige occasionnelle pénalisent les trajets en zone rurale. RE2020 : le gain sur le chauffage est un vrai argument de reste à charge face à l’ancien énergivore ; à documenter dans la notice et le DPE.
Ensoleillement
~1 750–1 950 h/an
Météo-France, plaines · repère Bourgogne-Franche-Comté : ~1 850 h
Précipitations
~600–1 200 mm/an
plaines vs reliefs
Hiver
froid, gélif
neige sur les reliefs
Été
chaud, orageux
amplitude marquée
- Chiffrer le chauffage annuel : l’écart neuf / ancien est ici l’un des plus lisibles du pays.
- Hiver rude : vérifier déneigement, accès routier et dessertes TER en période de gel.
- À Saint-Florentin, demandez la date de livraison et les immeubles voisins en construction.
- Comparez un neuf bien isolé à un ancien du même quartier : charges, étiquette énergie, travaux à prévoir.
- Ouvrez aussi Auxerre, Sens, Joigny sur la carte : villes moyennes du même département.
Guides de quartiers
Chaque quartier est noté de A+ à E selon la qualité de vie. La fiche détaille ensuite services à pied, trajets, ambiance et prix du secteur.
Économie & emploi
Emploi et bassins autour de Saint-Florentin. Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Saint-Florentin, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
Le bassin d’emploi de Saint-Florentin combine emplois locaux modestes et navettes vers l’Île-de-France : Saint-Florentin, Auxerre, Sens, Joigny, Migennes, Avallon, Villeneuve-sur-Yonne, Paron, Tonnerre, Appoigny.
Villes voisines à comparer : Auxerre (~35 000 hab.), Sens (~26 000 hab.), Joigny (~9 500 hab.), Migennes (~7 000 hab.), Avallon (~6 500 hab.), Villeneuve-sur-Yonne (~5 000 hab.), Paron (~5 000 hab.), Tonnerre (~4 500 hab.), Appoigny (~3 500 hab.). Les emplois utiles ne s’arrêtent pas à la limite de Saint-Florentin.
Question simple : où travaillent les habitants de Saint-Florentin : dans la ville, dans l’agglo, ou plus loin ? Si tout le monde fait la navette, la location dépend surtout des emplois voisins.
Bassins à cinq ans
01
Saint-Florentin
~5 000 hab. (commune secondaire du top départemental) : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Saint-Florentin, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².02
Auxerre
~35 000 hab. : Préfecture.03
Sens
~26 000 hab. : Nord : attraction francilienne.04
Joigny
~9 500 hab. : Centre.05
Migennes
~7 000 hab. : Nord-ouest.
Points forts & points faibles
Forces et faiblesses : Saint-Florentin (89, commune de petite taille). Même grille que le guide Bourgogne-Franche-Comté, tranchée à la commune : Saint-Florentin se juge contre Villeneuve-sur-Yonne et les autres communes du top 5.
| Critère | Point fort | Point faible |
|---|---|---|
| Accessibilité | Liaisons ferroviaires directes vers Paris et autoroutes ; temps de trajet 45 min à 1 h dans les communes bien placées. | Dépendance à une ligne, retards fréquents et coût du transport quotidien. À Saint-Florentin, les services de base sont proches, les services rares sont dans une plus grande ville. |
| Tension immobilière | Demande RP des ménages franciliens, tickets bien inférieurs à la petite couronne. Ordre de grandeur 2 700–3 500 €/m² en neuf et 1 300–2 000 €/m² dans l’ancien à Saint-Florentin. | Dépendance à la conjoncture francilienne : un ralentissement parisien se répercute rapidement. Le logement part s’il correspond à une famille du coin, pas à un public de passage. Ici, le prix suit la liaison vers Paris. Si elle devient moins fiable, le logement aussi. |
| Cadre de vie | Maisons, jardins, campagne proche et ticket accessible. À Saint-Florentin : services de proximité limités, dépendance aux pôles voisins pour l’emploi qualifié et l’hôpital. | Équipements et commerces parfois en retard sur les nouveaux quartiers ; déplacements en voiture. Écoles, santé et commerces de Saint-Florentin sont à vérifier sur place avant de regarder le prix. |
| Climat / environnement | Quatre saisons marquées ; ensoleillement correct en plaine ; patrimoine paysager (vignoble, forêts, lacs). Repère Bourgogne-Franche-Comté : ensoleillement ~1 850 h. | Hivers froids et gélifs, chauffage coûteux dans l’ancien, accès routier dégradé en période de neige ou de verglas. À Saint-Florentin, l’exposition (vent, ruissellement, inondation) se vérifie à la parcelle et à l’altitude. |
| Emploi | Logistique, industrie, services publics et télétravail partiel pour les actifs franciliens. Bassin à suivre : Saint-Florentin, Auxerre, Sens, Joigny, Migennes, Avallon, Villeneuve-sur-Yonne, Paron, Tonnerre, Appoigny. | Peu d’emplois qualifiés locaux ; dépendance à l’emploi parisien. L’emploi local est limité : commerce, santé, école. Le reste se trouve plus loin. |
Analyse du marché immobilier
Pour louer puis sortir : Acheter dans le neuf à Saint-Florentin. Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Saint-Florentin, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m². Comptez plutôt 2 700–3 500 €/m² pour un neuf et 1 300–2 000 €/m² pour un ancien (estimés à partir du département). Affinez toujours au quartier : deux rues voisines peuvent être très différentes.
Neuf (VEFA)
Environ 2 700 à 3 500 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Saint-Florentin se positionne en partie basse de la fourchette départementale ; les écarts de quartier et de desserte priment sur la moyenne communale.
Ancien
Environ 1 300 à 2 000 €/m² dans l’ancien : calibrage local à partir du département : croiser DVF Saint-Florentin (prix, volumes, délais) avant toute thèse de revente.
Typologie d'acheteurs
- Ménages franciliens en quête de surface et de jardin avec un trajet quotidien supportable.
- Télétravailleurs partiels sensibles au ticket et au cadre de vie.
- Personnes qui veulent y habiter à Saint-Florentin : elles regardent surtout ce qu’il reste après le prix, le trajet et les charges : et le prêt à taux zéro (PTZ) si elles y ont droit.
- Investisseurs : seulement s’il y a vraiment des locataires (salariés d’un employeur ou d’une ville voisine) : pas seulement parce que le prix est bas.
- Personnes qui viennent de Bourgogne-Franche-Comté ou d’une autre grande ville : elles comparent surtout le prix d’achat et le temps pour aller travailler.
- À Saint-Florentin, calculez ce qu’il reste chaque mois après le crédit, les charges et la taxe foncière.
Où chercher une opportunité
- Loyer médian constaté (annonces) vs mensualité + charges.
- Assez de locataires, et combien de temps pour relouer.
- Facilité à revendre dans 7–10 ans : qui rachète si le locataire part ?
- Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Saint-Florentin, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
- Communes à gare cadencée avec ticket inférieur de 30 à 50 % à la petite couronne.
Prix indicatifs 2024–2026 (notaires, ventes réelles, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas une estimation de votre bien, ni un conseil personnalisé : chaque logement se juge sur place.
Comparateur
Pourquoi investir ici ? Battle de villes
Même département (Yonne) : deux lectures
Saint-Florentin ou Auxerre ?
Saint-Florentin (~5 000 hab.) et Auxerre (~35 000 hab.) partagent le 89, pas la même thèse. Comparez qui loue, qui rachète, et le trajet réel : pas seulement le prix au m².
VSAlternative
Saint-FlorentinLiquidité · moyenTension · moyenTicket · plus accessibleVille moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Saint-Florentin, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
- Population ~5 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Comparer le trajet vers Auxerre aux heures de pointe, pas la distance à vol d’oiseau.
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous acceptez une audience plus étroite à Saint-Florentin contre un ticket potentiellement plus lisible.
Voir la page Saint-FlorentinPôle
AuxerreLiquidité · élevéTension · élevéTicket · ticket élevéPréfecture.
- Population ~35 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Souvent plus de services, plus de concurrence VEFA, et une revente plus facile si le bien est standard (T2/T3 desservi).
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous voulez la liquidité du pôle Auxerre, même si le ticket est plus haut.
Voir la page AuxerreArbitrage Habiter Ici : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Saint-Florentin, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m². Préfecture. La ville la plus peuplée n’est pas automatiquement la plus rentable : c’est souvent la plus liquide.
Même département (Yonne) : deux lectures
Saint-Florentin ou Sens ?
Saint-Florentin (~5 000 hab.) et Sens (~26 000 hab.) partagent le 89, pas la même thèse. Comparez qui loue, qui rachète, et le trajet réel : pas seulement le prix au m².
VSAlternative
Saint-FlorentinLiquidité · moyenTension · moyenTicket · plus accessibleVille moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Saint-Florentin, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m².
- Population ~5 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Comparer le trajet vers Auxerre aux heures de pointe, pas la distance à vol d’oiseau.
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous acceptez une audience plus étroite à Saint-Florentin contre un ticket potentiellement plus lisible.
Voir la page Saint-FlorentinPôle
SensLiquidité · élevéTension · élevéTicket · ticket élevéNord : attraction francilienne.
- Population ~26 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Souvent plus de services, plus de concurrence VEFA, et une revente plus facile si le bien est standard (T2/T3 desservi).
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous voulez la liquidité du pôle Sens, même si le ticket est plus haut.
Voir la page SensArbitrage Habiter Ici : Ville moyenne à explorer pour le cadre de vie : à Saint-Florentin, chronométrez le trajet, les écoles et la revente : pas seulement le prix au m². Nord : attraction francilienne. La ville la plus peuplée n’est pas automatiquement la plus rentable : c’est souvent la plus liquide.