Guide ville
Montreuil : où habiter et investir dans le neuf
Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative. ~111 000 habitants, ville moyenne dense. Lecture issue de la Seine-Saint-Denis et du cadre de l'Île-de-France.
Tableau de bord territorial
Qu’est-ce que je dois savoir avant de choisir d’habiter ici ?
Fiche Montreuil : données au 19 octobre 2026. Prix, trajets, services, quartiers et programmes pour décider.
Ancien (DVF)
3 700 €/m²
124 ventes / 12 mois
Neuf (fourchette)
6 200 – 7 900 €/m²
Ancien éditorial : 5 200 – 6 500 €/m²
Évolution & scénarios
Tendance trimestrielle DVF : +1.5 % Les scénarios futurs (Habiter Score ci-dessous) sont distincts de l’historique DVF.
Source : indicatif.
Trajets & emploi
- Desserte : métro 9, métro 11 prolongé, tramway T1
- Bassins : pôles tertiaire et multimédia de Croix-de-Chavaux et du Bas-Montreuil, proximité de Paris est
- À Montreuil, le bon logement est celui qui reste simple au quotidien.
Cadre de vie
- Écoles et collèges : à vérifier via l’annuaire de l’Éducation nationale et une visite de secteur.
- Santé : médecins, pharmacies et hôpitaux du bassin : distances réelles à chronométrer.
- Commerces : densité du centre vs périphérie : un critère de cadre de vie et de revente.
- Prime Paris est forte : surveiller la saturation des programmes autour des gares.
À qui cette ville convient
- Famille (écoles + trajets + extérieur)
- Actif navetteur (desserte ferroviaire / métro)
- Primo-accédant (ticket et VEFA du secteur)
- Retraité ou télétravailleur (cadre de vie, services de proximité)
Quartiers à comparer
Chaque quartier a une note de qualité de vie, de A+ à E. La fiche détaille ensuite services, trajets et prix.
- ACentre-villeÀ Centre-ville : Prime Paris est forte : surveiller la saturation des programmes autour des gares.
- BQuartier gareÀ Quartier gare : Prime Paris est forte : surveiller la saturation des programmes autour des gares.
- D+Périphérie résidentielleÀ Périphérie résidentielle : Prime Paris est forte : surveiller la saturation des programmes autour des gares.
Programmes neufs et logements à Montreuil : comparez sur la carte et le catalogue.
Voir sur la carteProgrammesLogements neufs à Montreuil
Peu de logements neufs sont proposés en ce moment à Montreuil. Nous affichons ci-dessous les appartements et maisons neuves autour (environ 15 km) pour comparer prix, livraisons et quotidiens proches.
Pourquoi habiter (ou louer) à Montreuil ?
Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative. À Montreuil (Seine-Saint-Denis, 93100), on regarde d’abord le quotidien : trajet, écoles, facilité à revendre : pas seulement le prix au mètre carré.
Aucun programme listé dans Montreuil pour l’instant : sélection du bassin de vie (~15 km) ou du département.
Cadre de vie à Montreuil
Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative. Montreuil (93100) se lit d’abord comme un quotidien : trajet, écoles, commerces, facilité à revendre — pas seulement le prix au mètre carré. Habiter Ici croise le département (Seine-Saint-Denis, 93) et le bassin de vie pour comparer les programmes neufs autour, en attendant un nouveau programme dans la commune.
Ordre de grandeur : ~111 000 habitants.
Pourquoi le neuf à Montreuil ?
PTZ
Le prêt à taux zéro peut financer une part de l’achat neuf pour un primo-accédant, selon revenus et zone. Un conseiller vérifie l’éligibilité avant toute offre.
Frais de notaire réduits
Dans le neuf, les frais d’acquisition tournent souvent autour de 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien : un écart net sur le budget total.
Norme RE2020
Un logement neuf est conçu pour consommer moins (isolation, DPE performant) et bénéficier des garanties décennale et de parfait achèvement.
Rapprochez-vous d’un conseiller sur Montreuil
Un conseiller Habiter Ici reprend votre projet (habiter ou investir), votre budget et votre délai, puis vous oriente vers les logements neufs de Montreuil ou du bassin. Gratuit, sans engagement.
Être rappelé pour MontreuilCréer une alerte pour Montreuil
Aucun programme n’est listé dans la commune pour le moment. Laissez votre e-mail pour être prévenu dès qu’un appartement ou une maison neuve apparaît à Montreuil (93100).
Préférez parler à quelqu’un ? Un conseiller Habiter Ici vous rappelle sur Montreuil.
Questions fréquentes sur l’immobilier neuf à Montreuil
Quel est le prix de l’immobilier neuf à Montreuil (93100) ?
Dans le neuf, les prix observés à Montreuil se situent dans une fourchette indicative de 6 200 – 7 900 €/m². Dans l’ancien, le prix médian ressort à environ 3 700 €/m² (indicatif). Sur la période récente, l’évolution est de +1,5 %. Le prix final dépend de l’étage, de l’exposition, des annexes (parking, balcon) et du dispositif d’aide : comparez les lots sur la fiche de chaque programme.
Combien de programmes immobiliers neufs y a-t-il à Montreuil ?
Aucun programme n’est actuellement listé directement à Montreuil. Habiter Ici affiche les programmes neufs du bassin de vie (environ 15 km) ou du département (Seine-Saint-Denis), et vous pouvez créer une alerte gratuite pour être prévenu dès qu’un nouveau programme sort à Montreuil.
Pourquoi acheter un logement neuf à Montreuil plutôt que dans l’ancien ?
Le neuf offre des frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien), un logement conforme à la RE2020 (factures d’énergie plus basses, DPE performant), les garanties décennale et de parfait achèvement, et souvent une TVA réduite ou un PTZ selon votre situation. À Montreuil, comparez aussi le trajet domicile-travail et les charges avec le scoring Habiter Ici.
Peut-on obtenir un PTZ pour acheter neuf à Montreuil ?
Depuis avril 2025, le prêt à taux zéro est ouvert à l’achat d’un appartement ou d’une maison neuve sur tout le territoire, sous conditions de ressources et réservé aux primo-accédants. Le montant dépend de la zone de Montreuil, de la composition du foyer et du prix du logement : un conseiller Habiter Ici peut simuler votre capacité d’emprunt gratuitement.
Est-ce un bon moment pour investir dans le neuf à Montreuil ?
Tout dépend de votre horizon et de la tension locative locale. Habiter Ici croise prix DVF, dynamique démographique, transports et projets urbains pour produire des prédictions par commune : consultez le Habiter Score et le scénario indicatif de Montreuil sur cette page avant de choisir un lot.
Comment être alerté des nouveaux programmes neufs à Montreuil ?
Laissez simplement votre e-mail dans le module d’alerte de cette page (sans créer de compte) : vous êtes prévenu dès qu’un appartement ou une maison neuve correspondant à votre budget est mis en vente à Montreuil.
Guide parent : Guide de la Seine-Saint-Denis (93) : Même méthode, échelle départementale
Manifeste de la ville
Quelle vie voulez-vous à Montreuil ? Montreuil (~111 000 hab., ville moyenne dense) aide à répondre mieux qu’une moyenne de la Seine-Saint-Denis. Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative.
Montreuil (~111 000 hab., deuxième du classement de la Seine-Saint-Denis) joue à armes quasi égales avec Saint-Denis (~113 000) : deux pôles de poids comparable, donc deux bassins d’acheteurs qui se concurrencent plus qu’ils ne se complètent. À comparer aussi : Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois, Drancy, Noisy-le-Grand, Pantin, Le Blanc-Mesnil, Épinay-sur-Seine, Bondy, Sevran.
Avec ~111 000 habitants, Montreuil est une ville moyenne dense : services complets et bassin d’emploi propre, mais des quartiers très contrastés. La moyenne communale DVF cache des écarts de plusieurs centaines d’euros/m² entre centre, gares et franges.
Ordres de prix : environ 6 200–7 900 €/m² pour un logement neuf, et 5 200–6 500 €/m² pour un ancien (d’après les références locales). En Île-de-France, le neuf tourne souvent autour de 5 000 à 12 000 €/m² : ici, c’est le quartier et le trajet qui font la différence.
À Montreuil, vérifiez ce qui est à pied : boulangerie, école, médecin. C’est le confort de tous les jours. Résidence principale pour familles sensibles au ticket ; investissement possible si la desserte est livrée et la demande étudiante / jeunes actifs avérée. Deux villes de taille proche : votre quotidien désigne la bonne, pas le classement. Si vous visez un prêt à taux zéro (PTZ), vérifiez la zone de la commune et vos revenus.
Population
~111 000
ville moyenne dense
Rang dans le département
2ᵉ / 11
Seine-Saint-Denis (93) · 14 % du top 5
Rôle
Pôle de poids comparable à ses voisines
lecture Habiter Ici
Prix du neuf
6 200–7 900 €/m²
indicatif local
Cadre de vie & climat
Cadre de vie à Montreuil : services complets et quartiers très contrastés, entre centre dense et franges résidentielles. Climat océanique dégradé en Seine-Saint-Denis : hivers frais mais rarement rudes, étés tempérés avec des pics caniculaires de plus en plus fréquents, pluies réparties sur l’année sans vraie saison sèche.
À Montreuil, le climat suit le profil de la Seine-Saint-Denis : repère macro Île-de-France : ensoleillement ~1 600–1 800 h/an. Météo-France, ordres de grandeur : de l’ordre de 1 650 à 1 900 heures d’ensoleillement par an et 600 à 750 mm de précipitations sur l’essentiel du territoire de la Seine-Saint-Denis. Le gradient interne est faible ; ce sont les microclimats urbains (îlot de chaleur, vallées, plateaux) qui font l’écart d’un quartier à l’autre.
À Montreuil, vérifiez ce qui est à pied : boulangerie, école, médecin. C’est le confort de tous les jours. Transports à connaître : métro 9, métro 11 prolongé, tramway T1.
Comparez aussi les communes voisines du catalogue (Saint-Denis, Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois, Drancy, Noisy-le-Grand, Pantin) : souvent un meilleur rapport cadre de vie / prix que le seul centre de Montreuil.
Pour un acheteur, la question n’est plus « combien de soleil ? » mais « quelle température intérieure en août ? ». Orientation, protections solaires, inertie et ventilation traversante comptent davantage que la moyenne annuelle publiée. RE2020 : l’indicateur de confort d’été (Icc) et la sobriété carbone sont devenus des arguments de revente face à un ancien énergivore, à condition de les faire figurer dans la notice.
Ensoleillement
~1 650–1 900 h/an
Météo-France, ordre de grandeur · repère Île-de-France : ~1 600–1 800 h/an
Précipitations
~600–750 mm/an
régime océanique dégradé
Hiver
frais, peu de neige
gel ponctuel
Été
chaleurs ponctuelles
canicules en hausse, îlot de chaleur urbain
- Vérifier le confort d’été (orientation, volets, traversant) avant le niveau de finition affiché.
- Les parcs, berges et lisières forestières font la différence entre deux quartiers de même prix.
- À Montreuil, mettez les charges et la taxe foncière à côté du prix affiché.
- Comparez un neuf bien isolé à un ancien du même quartier : charges, étiquette énergie, travaux à prévoir.
- Ouvrez aussi Saint-Denis, Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois sur la carte : villes moyennes du même département.
Guides de quartiers
Chaque quartier est noté de A+ à E selon la qualité de vie. La fiche détaille ensuite services à pied, trajets, ambiance et prix du secteur.
Économie & emploi
Emploi et bassins autour de Montreuil. Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative.
Le bassin d’emploi de Montreuil se joue à l’échelle de la petite couronne : Paris, pôles tertiaires voisins et logistique.
Villes voisines à comparer : Saint-Denis (~113 000 hab.), Aubervilliers (~89 000 hab.), Aulnay-sous-Bois (~87 000 hab.), Drancy (~71 000 hab.), Noisy-le-Grand (~70 000 hab.), Pantin (~61 929 hab.), Le Blanc-Mesnil (~58 000 hab.), Épinay-sur-Seine (~55 000 hab.), Bondy (~54 000 hab.), Sevran (~51 000 hab.). Les emplois utiles ne s’arrêtent pas à la limite de Montreuil.
Question simple : où travaillent les habitants de Montreuil : dans la ville, dans l’agglo, ou plus loin ? Si tout le monde fait la navette, la location dépend surtout des emplois voisins.
Bassins à cinq ans
01
Montreuil
~111 000 hab. (ville moyenne dense) : Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative.02
Saint-Denis
~113 000 hab. : Transformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle.03
Aubervilliers
~89 000 hab. : Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel.04
Aulnay-sous-Bois
~87 000 hab. : Nord-est dense : tickets plus bas, juger RER B et emploi.05
Drancy
~71 000 hab. : Petite couronne : liquidité sectorielle, éviter le storytelling de programme.
Points forts & points faibles
Forces et faiblesses : Montreuil (93, pôle de poids comparable à ses voisines). Même grille que le guide Île-de-France, tranchée à la commune : Montreuil se juge contre Saint-Denis et les autres communes du top 5.
| Critère | Point fort | Point faible |
|---|---|---|
| Accessibilité | Métro, tramway, RER et, bientôt, Grand Paris Express : maillage en cours de densification. Repères : métro 9, métro 11 prolongé, tramway T1. | Retards de chantier sur certains tronçons ; coupures urbaines (autoroutes, faisceaux ferrés) qui isolent des quartiers. Montreuil se compare à Saint-Denis : même taille, pas forcément le même quotidien. |
| Tension immobilière | Forte demande RP et locative, proximité de Paris, rattrapage de prix. Ordre de grandeur 6 200–7 900 €/m² en neuf et 5 200–6 500 €/m² dans l’ancien à Montreuil. | Dispersion forte d’une commune à l’autre : la moyenne départementale n’a pas de sens opérationnel. Les acheteurs hésitent aussi avec Saint-Denis. Un logement loin du centre met plus de temps à partir. Prime Paris est forte : surveiller la saturation des programmes autour des gares. |
| Cadre de vie | Parcs, canaux et grandes opérations de requalification ; vie de quartier dense. À Montreuil : services complets et quartiers très contrastés, entre centre dense et franges résidentielles. | Bruit, pollution de voirie, inégalités de qualité d’un quartier à l’autre. Les quartiers de Montreuil sont très différents : calme, commerces et prix ne se ressemblent pas. |
| Climat / environnement | Hivers relativement doux, peu d’aléa neige structurel ; chauffage moins pénalisant qu’à l’est ou en montagne. Repère Île-de-France : ensoleillement ~1 600–1 800 h/an. | Vagues de chaleur urbaines et logements anciens mal isolés : le confort d’été devient un critère de revente. À Montreuil, l’îlot de chaleur urbain se vérifie à l’étage, à l’orientation et à la proximité d’un parc. |
| Emploi | Logistique, tertiaire, santé, enseignement supérieur, événementiel ; pôles d’emploi à portée de métro. Bassin à suivre : pôles tertiaire et multimédia de Croix-de-Chavaux et du Bas-Montreuil, proximité de Paris est. | Écart entre emplois locaux et profils des habitants ; dépendance à Paris pour les postes qualifiés. Les emplois se partagent entre Montreuil et Saint-Denis. On peut habiter l’une et travailler dans l’autre. |
Analyse du marché immobilier
Acheter dans le neuf à Montreuil. Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative. Comptez plutôt 6 200–7 900 €/m² pour un neuf et 5 200–6 500 €/m² pour un ancien (repères locaux). Affinez toujours au quartier : deux rues voisines peuvent être très différentes.
Neuf (VEFA)
Environ 6 200 à 7 900 €/m² en VEFA courante (hors parking) : Bas-Montreuil et Croix-de-Chavaux : prime Paris proche, métro ligne 9 puis prolongement ligne 11.
Ancien
Environ 5 200 à 6 500 €/m² dans l’ancien : marché RP très demandé, tickets proches de Paris est.
Typologie d'acheteurs
- Primo-accédants et familles chassés de Paris, sensibles au ticket et à la distance à un métro.
- Investisseurs ciblant la tension étudiante et jeunes actifs autour des nouvelles gares.
- Personnes qui veulent y habiter à Montreuil : elles regardent surtout ce qu’il reste après le prix, le trajet et les charges : et le prêt à taux zéro (PTZ) si elles y ont droit.
- Investisseurs : seulement s’il y a vraiment des locataires (étudiants, salariés, jeunes ménages) : pas seulement parce que le prix est bas.
- Personnes qui viennent de Île-de-France ou d’une autre grande ville : elles comparent surtout le prix d’achat et le temps pour aller travailler.
- À Montreuil, vérifiez ce qui est à pied : boulangerie, école, médecin. C’est le confort de tous les jours.
Où chercher une opportunité
- Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative.
- Quartiers situés à moins de 10 minutes à pied d’une future gare, avant la mise en service.
- Comparer avec Saint-Denis (~113 000 hab.) : même trajet et mêmes emplois pour un prix plus bas : ou l’inverse si la revente y est plus facile.
- Imaginez la revente : combien de temps pour vendre ici, qui achètera, et combien de logements neufs arrivent la même année à Montreuil.
- Dans le neuf, les frais de notaire sont souvent autour de 2–3 % du prix, contre 7–8 % dans l’ancien : cela aide le budget, sans garantir une plus-value.
- Avant de réserver à Montreuil, vérifiez l’école, le médecin et les courses à pied.
Prix indicatifs 2024–2026 (notaires, ventes réelles, annonces de programmes neufs). Ce n’est pas une estimation de votre bien, ni un conseil personnalisé : chaque logement se juge sur place.
Comparateur
Où habiter ici ? Battle de villes
Même département (Seine-Saint-Denis) : deux lectures
Montreuil ou Saint-Denis ?
Montreuil (~111 000 hab.) et Saint-Denis (~113 000 hab.) partagent le 93, pas la même thèse. Comparez qui loue, qui rachète, et le trajet réel : pas seulement le prix au m².
VSAlternative
MontreuilLiquidité · moyenTension · moyenTicket · plus accessibleDemande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative.
- Population ~111 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Comparer le trajet vers Saint-Denis aux heures de pointe, pas la distance à vol d’oiseau.
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous acceptez une audience plus étroite à Montreuil contre un ticket potentiellement plus lisible.
Voir la page MontreuilPôle
Saint-DenisLiquidité · élevéTension · élevéTicket · ticket élevéTransformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle.
- Population ~113 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Souvent plus de services, plus de concurrence VEFA, et une revente plus facile si le bien est standard (T2/T3 desservi).
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous voulez la liquidité du pôle Saint-Denis, même si le ticket est plus haut.
Voir la page Saint-DenisArbitrage Habiter Ici : Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative. Transformation urbaine majeure : Grand Paris Express et liquidité réelle. La ville la plus peuplée n’est pas automatiquement la plus rentable : c’est souvent la plus liquide.
Même département (Seine-Saint-Denis) : deux lectures
Montreuil ou Aubervilliers ?
Montreuil (~111 000 hab.) et Aubervilliers (~89 000 hab.) partagent le 93, pas la même thèse. Comparez qui loue, qui rachète, et le trajet réel : pas seulement le prix au m².
VSPôle
MontreuilLiquidité · élevéTension · élevéTicket · ticket élevéDemande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative.
- Population ~111 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Souvent plus de services, plus de concurrence VEFA, et une revente plus facile si le bien est standard (T2/T3 desservi).
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous voulez la liquidité du pôle Montreuil, même si le ticket est plus haut.
Voir la page MontreuilAlternative
AubervilliersLiquidité · moyenTension · moyenTicket · plus accessiblePlaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel.
- Population ~89 000 : profondeur d’acheteurs et de locataires à relire quartier par quartier.
- Comparer le trajet vers Saint-Denis aux heures de pointe, pas la distance à vol d’oiseau.
- Chiffrer loyer réel, charges, taxe foncière et un mois de vacance avant le régime fiscal.
À choisir si : Vous acceptez une audience plus étroite à Aubervilliers contre un ticket potentiellement plus lisible.
Voir la page AubervilliersArbitrage Habiter Ici : Demande RP forte : comparer DVF, délais VEFA et tension locative. Plaine / métro : rattrapage urbain, lire le cadencement réel. La ville la plus peuplée n’est pas automatiquement la plus rentable : c’est souvent la plus liquide.
